Par « petites copropriétés », il convient d’entendre celles qui comportent au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou celles pour lesquelles le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires est inférieur à 15 000 euros sur une période de trois exercices consécutifs (loi du 10 juillet 1965, art. 41-8).

 

Pour ces copropriétés, de nombreuses dispositions viennent préciser leur fonctionnement :

- La constitution d’un conseil syndical n’y est pas obligatoire (loi du 10 juillet 1965, art. 41-9)

- Le syndicat n'est pas tenu à une comptabilité en partie double comme pour les grosses copropriétés (loi du 10 juillet 1965, art. 41-10), ce qui signifie qu’il n’est pas obligé d’inscrire chaque opération au débit d’un compte et au crédit d’un autre compte

- La tenue d’une assemblée générale des copropriétaires n’est pas obligatoire (loi du 10 juillet 1965, art. 41-12). En effet, il est prévu qu’à l'exclusion des décisions relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes, les autres décisions peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite, sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale. C’est donc un mécanisme de consultation écrite qui est instauré. Il est de principe que la consultation est organisée par le syndic ou à la demande d'un copropriétaire. Lorsqu'un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation. Attention, il est toutefois possible que les copropriétaires soient consultés au cours d'une réunion

 

 

Par définition, ces règles ont vocation à s’appliquer dans les copropriétés où il n’y a que 2 copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, art. 41-13). Il était nécessaire que la loi prenne en compte cette situation particulière, notamment pour régler la manière dont vont être prises les décisions entre les deux copropriétaires. Ces règles permettent ainsi d’éviter des situations de blocage.

 

Dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, les dispositions en matière de prise de décisions sont les suivantes :

- Concernant les majorités : la désignation du syndic où les décisions relevant d’ordinaire de la majorité simple (donc de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965) peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix (loi du 10 juillet 1965, art. 41-16, 1°). Les décisions relevant d’ordinaire de la majorité absolue simple (donc de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) sont prises, s’il y a lieu, par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix (loi du 10 juillet 1965, art. 41-16, 2°)

Il est possible pour un copropriétaire de contester la décision prise par l'autre copropriétaire, et ce dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision (loi du 10 juillet 1965, art. 41-19).

- L’absence de tenue d’une assemblée : il est permis aux copropriétaires de prendre des décisions sans passer par une assemblée générale, en dehors de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes (loi du 10 juillet 1965, art. 41-17). Dans ce cas, il précisé que le copropriétaire décisionnaire est chargé de l’exécution des décisions. Il est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité. De plus, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots. Lorsqu'un copropriétaire a fait l'avance des sommes, il peut obliger l'autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires

- En cas de tenue d’une assemblée : il n’est pas nécessaire que cette assemblée ait fait l’objet d’une convocation préalable (loi du 10 juillet 1965, art. 41-18, 1°). Une convocation reste possible par l’un des deux copropriétaires, à charge pour lui de notifier les points à l’ordre du jour, étant précisé que chaque copropriétaire peut ajouter des points à l'ordre du jour sous réserve d'en informer préalablement l'autre (loi du 10 juillet 1965, art. 41-18, 2°)

 

Cédric Chapelle