Assemblée générale : Comment donner pouvoir pour servir précisément votre intérêt (et éviter des erreurs parfois difficiles à réparer)

À Vallauris, un couple de copropriétaires affirme avoir confié son pouvoir à une voisine pour une assemblée générale à laquelle il ne pouvait pas assister. Chargée de voter sur la démolition de leur terrasse, celle-ci s’est abstenue, pensant ainsi manifester leur opposition. La résolution a pourtant été adoptée. Une affaire spectaculaire, mais qui illustre une erreur beaucoup plus fréquente qu’on ne l’imagine : donner procuration sans mesurer l’importance de la mission confiée.

Une terrasse menacée de démolition

L’affaire rapportée par Nice-Matin concerne un couple de copropriétaires âgés vivant à Vallauris.

Selon les éléments publiés, le couple a fait construire en 2012 une terrasse devant la porte-fenêtre de son appartement, sur le toit d’une annexe située en contrebas.

La solidité de cet aménagement est aujourd’hui contestée. Le propriétaire de l’annexe explique que celle-ci n’a pas été conçue pour supporter le poids de la terrasse et que certains renforcements prévus lors de sa construction n’ont pas été réalisés.

Le syndic a demandé au couple de ne plus utiliser l’ouvrage. L’assemblée générale a ensuite voté sa démolition, aux frais des propriétaires concernés.

Ces derniers contestent cette solution. Leur avocat estime notamment qu’un confortement de la terrasse pourrait être envisagé à la place de sa destruction.

Nous ne disposons pas du règlement de copropriété, du texte exact de la résolution, des autorisations accordées en 2012 ni des rapports techniques. Il n’est donc pas possible de se prononcer sur le bien-fondé de la décision prise.

Mais l’intérêt de cette affaire se trouve ailleurs : dans la manière dont le couple s’est fait représenter lors de l’assemblée générale.

Une procuration donnée en toute confiance

Le couple explique qu’il n’a pas pu assister à l’assemblée générale en raison de son âge et de son état de santé. Il a donc confié son pouvoir à une voisine.

Cette décision pouvait sembler naturelle. La personne était connue, disponible et disposée à rendre service.

Mais recevoir un pouvoir pour une assemblée générale ne consiste pas seulement à prendre place dans la salle et à lever la main de temps en temps.

Le mandataire représente juridiquement le copropriétaire absent. Il prend part aux débats, entend les explications du syndic, découvre parfois de nouveaux éléments et exprime des votes susceptibles d’engager durablement la personne représentée.

Dans cette affaire, la mission était particulièrement importante : il ne s’agissait pas de voter une dépense courante ou d’approuver un contrat d’entretien, mais de décider de la démolition d’un ouvrage appartenant au couple, à ses frais.

Une abstention lourde de conséquences

Selon les explications données par le couple, la voisine s’est abstenue lors du vote, car elle pensait qu’une abstention avait le même effet qu’un vote contre.

Cette erreur est compréhensible dans le langage courant. S’abstenir peut donner le sentiment de ne pas approuver une proposition.

Mais, en droit de la copropriété, l’abstention et le vote contre ne produisent pas les mêmes effets.

La majorité est calculée selon les règles applicables à la résolution et, dans de nombreux cas, à partir des voix exprimées pour ou contre. L’abstention ne constitue donc pas une opposition à la décision.

Surtout, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve en principe la contestation judiciaire d’une décision d’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants.

Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre la résolution adoptée. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté.

Or, lorsqu’un copropriétaire donne pouvoir, il est juridiquement représenté. Le vote de son mandataire lui est normalement attribué.

L’abstention de la voisine a donc pu priver le couple de la qualité d’opposant nécessaire pour contester la résolution, sous réserve naturellement de l’examen complet du dossier.

Le mandataire ne doit pas seulement être digne de confiance

De nombreux copropriétaires choisissent leur mandataire en fonction d’un seul critère : la confiance personnelle.

Ils donnent leur pouvoir à un voisin sympathique, à un membre du conseil syndical ou à une personne qui leur paraît sérieuse.

La confiance est nécessaire, mais elle ne suffit pas.

Le mandataire doit également :

• comprendre les résolutions inscrites à l’ordre du jour ;

• mesurer leurs conséquences juridiques et financières ;

• connaître les intentions du copropriétaire représenté ;

• savoir distinguer un vote pour, un vote contre et une abstention ;

• être capable de demander des explications avant de voter ;

• respecter les consignes reçues ;

• faire inscrire correctement le sens de ses votes.

Une personne peut être parfaitement honnête et bien intentionnée tout en étant mal préparée à cette mission.

C’est précisément ce qui rend ce type de situation fréquent. Le mandataire ne cherche pas à nuire au copropriétaire qu’il représente. Il veut rendre service, mais ne mesure pas toujours l’importance du pouvoir qui lui a été confié.

Donner des consignes écrites, résolution par résolution

Un pouvoir ne devrait jamais être donné sans avoir préalablement lu l’ordre du jour.

Pour les résolutions importantes, le copropriétaire absent doit indiquer par écrit le sens du vote qu’il souhaite voir exprimé : pour, contre ou abstention.

Il peut, par exemple, remettre à son mandataire un document simple :

• résolution n° 5 : vote pour ;

• résolution n° 6 : vote contre ;

• résolution n° 7 : demander des explications avant de voter ;

• résolution n° 8 : vote contre sauf modification précise du projet.

Ces instructions permettent d’éviter les malentendus et rappellent au mandataire qu’il ne vote pas en son nom personnel.

Elles doivent toutefois être suffisamment réfléchies. Les débats en assemblée peuvent faire apparaître des informations nouvelles ou conduire à la modification d’une résolution. Il peut donc être utile d’indiquer également au mandataire la marge d’appréciation dont il dispose.

Pour une décision particulièrement sensible, le meilleur choix reste souvent de confier son pouvoir à une personne connaissant le dossier et capable d’en comprendre les enjeux.

Le mandataire doit pouvoir refuser

Il faut aussi se placer du côté de la personne qui reçoit la procuration.

Accepter un pouvoir peut sembler être un simple service entre voisins. Mais le mandataire doit se demander s’il dispose des informations et des compétences nécessaires pour remplir correctement sa mission.

S’il ne comprend pas les résolutions ou s’il ne souhaite pas assumer la responsabilité d’un vote important, il peut refuser la procuration.

Il peut également demander au copropriétaire de lui remettre des instructions précises et les documents utiles.

Mieux vaut refuser un pouvoir que l’accepter sans savoir comment voter.

Une décision d’assemblée peut devenir définitive très rapidement

L’affaire rappelle enfin qu’une erreur commise lors du vote peut être difficile à réparer.

Lorsqu’un copropriétaire dispose de la qualité nécessaire pour contester une résolution, il doit saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

L’article indique que le couple a adressé plusieurs courriers pour manifester son désaccord, mais n’a pas engagé d’action judiciaire dans ce délai.

Or, écrire au syndic ou au conseil syndical ne remplace pas une assignation devant le tribunal et n’interrompt pas le délai de contestation.

Passé ce délai, la décision devient en principe définitive, même lorsqu’elle paraît sévère ou pourrait être affectée d’une irrégularité.

Ce qu’il faut retenir

1. Une procuration n’est pas une simple formalité.
Le mandataire vote au nom du copropriétaire absent et peut l’engager sur des décisions importantes.

2. La confiance personnelle ne suffit pas.
La personne choisie doit comprendre l’ordre du jour et mesurer les conséquences de ses votes.

3. Il faut donner des instructions écrites.
Pour chaque résolution sensible, le copropriétaire doit préciser s’il souhaite voter pour ou contre.

4. Une abstention n’est pas un vote contre.
Elle ne manifeste pas juridiquement une opposition à la résolution.

5. Le mandataire peut refuser sa mission.
Lorsqu’il ne comprend pas les enjeux ou ne dispose pas d’instructions suffisantes, il ne doit pas hésiter à décliner le pouvoir.

6. Le procès-verbal doit être vérifié immédiatement.
En cas de décision contestable, le délai pour agir en justice est en principe de deux mois à compter de sa notification.

Le pouvoir de voter doit être confié avec précaution

Dans la plupart des copropriétés, les conséquences d’une procuration mal préparée sont moins spectaculaires que la possible démolition d’une terrasse.

L’erreur peut néanmoins entraîner l’adoption de travaux coûteux, l’élection d’un syndic, la modification d’un équipement collectif, l’autorisation de travaux privatifs ou le rejet d’une résolution importante.

Donner son pouvoir à un voisin pour « ne pas perdre sa voix » est une bonne intention. Encore faut-il que cette voix soit utilisée conformément à la volonté du copropriétaire représenté.

Avant de signer une procuration, il faut donc choisir une personne disponible, digne de confiance, mais aussi suffisamment informée pour comprendre que chaque vote peut avoir des conséquences juridiques et financières bien réelles.

Sources :
– Nice-Matin, 27 juillet 2026, « Ils vont se retrouver avec un trou béant devant leur porte-fenêtre » : comment un couple de retraités a laissé voter la destruction de sa propre terrasse à Vallauris ;
– article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatif aux délégations de vote ;
– article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatif à la contestation des décisions d’assemblée générale.

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