Toit-terrasse, jardin, parking : Avoir la jouissance exclusive ne signifie pas être propriétaire

Un copropriétaire a récemment été condamné à restituer à sa copropriété plus de 30 000 euros de loyers provenant de l’installation d’antennes sur un toit-terrasse. Cette affaire rappelle une distinction fondamentale, mais souvent mal comprise : bénéficier seul d’un espace ne signifie pas nécessairement que l’on en est propriétaire.

Un toit-terrasse loué depuis plusieurs années

L’affaire concernait un toit-terrasse sur lequel un opérateur de télécommunications avait installé des antennes.

Le copropriétaire qui pensait détenir ce toit percevait personnellement les loyers versés par l’opérateur. La situation pouvait, à première vue, paraître régulière : le toit-terrasse était désigné comme un lot dans les documents de la copropriété et son titulaire disposait d’un droit exclusif sur cet espace.

Une difficulté importante apparaissait toutefois à la lecture du règlement de copropriété : le toit-terrasse y était également qualifié de partie commune à jouissance privative.

Saisi par le syndicat des copropriétaires, le tribunal a considéré que le toit demeurait la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires. Il en a déduit que les loyers rémunérant l’occupation de cette partie commune devaient revenir à la copropriété.

Le copropriétaire a ainsi été condamné à restituer plus de 30 000 euros correspondant à plusieurs années de loyers.

Cette décision, rendue en première instance, est susceptible d’appel. Elle constitue néanmoins une excellente illustration des difficultés provoquées par certains règlements de copropriété anciens ou imprécis.

Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?

Une partie commune à jouissance privative est un espace qui appartient collectivement à l’ensemble des copropriétaires, mais dont l’usage est réservé à un seul lot.

Il peut notamment s’agir :

• d’une terrasse accessible depuis un appartement ;

• d’un jardin situé devant un logement ;

• d’une cour intérieure ;

• d’un emplacement de stationnement ;

• d’une portion de toiture ;

• ou, plus rarement, d’une cave ou d’un espace situé en façade.

Le titulaire du droit de jouissance est généralement le seul à pouvoir utiliser cet espace. Les autres copropriétaires ne peuvent donc pas s’y installer ou l’occuper librement.

Mais cette exclusivité d’usage ne transforme pas la partie commune en propriété privative.

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 est très clair : les parties communes à jouissance privative appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance est seulement attaché au lot qui en bénéficie. Il ne peut pas constituer, à lui seul, la partie privative d’un lot de copropriété.

Autrement dit :

Le copropriétaire peut avoir l’usage exclusif d’un espace sans en être personnellement propriétaire.

La Cour de cassation avait déjà affirmé ce principe dans un arrêt du 6 juin 2007 : un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.

Pourquoi les documents peuvent-ils être trompeurs ?

Les difficultés viennent souvent de la rédaction du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Certains documents anciens emploient simultanément plusieurs expressions contradictoires. Un espace peut être présenté comme un « lot », recevoir un numéro et des tantièmes, tout en étant qualifié ailleurs de partie commune à jouissance privative.

Or l’existence d’un numéro de lot ou de tantièmes ne suffit pas nécessairement à établir l’existence d’une propriété privative.

Un véritable lot de copropriété doit comporter :

1. une partie privative ;

2. une quote-part de parties communes.

Un simple droit de jouissance sur une partie commune ne peut donc pas, à lui seul, constituer la partie privative d’un lot.

Depuis la loi ELAN, l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit également que l’existence d’une partie commune à jouissance privative doit être expressément mentionnée dans le règlement de copropriété.

Pour connaître la situation réelle d’une terrasse, d’un jardin ou d’un parking, il faut donc confronter plusieurs documents :

• le règlement de copropriété ;

• l’état descriptif de division ;

• les modificatifs éventuellement publiés ;

• l’acte de vente ;

• les plans annexés ;

• et, le cas échéant, les décisions d’assemblée générale.

La seule description figurant dans une annonce immobilière ou dans un acte de vente ne permet pas toujours de résoudre les contradictions contenues dans les titres de la copropriété.

À qui appartiennent les loyers tirés d’une partie commune ?

Le jugement récemment rapporté apporte une réponse particulièrement importante sur le plan financier.

Le tribunal a considéré que les loyers versés en contrepartie de l’occupation d’une partie commune devaient revenir au syndicat des copropriétaires, et non au copropriétaire bénéficiant d’un simple droit de jouissance privative.

La solution s’explique par la nature du bien exploité : si l’espace demeure la propriété indivise des copropriétaires, les revenus provenant de son occupation ont vocation à bénéficier à la collectivité des copropriétaires.

Le titulaire du droit de jouissance ne peut donc pas nécessairement :

• conclure seul un contrat avec un opérateur ;

• louer personnellement l’espace ;

• percevoir les loyers ;

• installer librement des équipements ;

• ou céder l’espace comme s’il en était pleinement propriétaire.

Une convention portant sur l’occupation d’une partie commune doit, en principe, être examinée au niveau de la copropriété. Selon son contenu, sa durée et les droits accordés à l’occupant, une décision de l’assemblée générale peut être nécessaire.

Les sommes perçues doivent alors être comptabilisées dans les comptes du syndicat des copropriétaires.

Jouissance privative ne signifie pas liberté totale

Le titulaire d’un droit de jouissance privative peut utiliser l’espace dans les limites prévues par le règlement de copropriété, mais il ne dispose pas des mêmes pouvoirs qu’un propriétaire sur une partie privative.

Il ne peut notamment pas réaliser librement des travaux qui affectent :

• l’étanchéité de la toiture ;

• le gros œuvre ;

• la façade ou l’aspect extérieur ;

• la structure de l’immeuble ;

• les canalisations communes ;

• ou les droits des autres copropriétaires.

Lorsque des travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale est généralement requise.

La répartition des dépenses d’entretien et de réparation doit également être vérifiée. Le règlement de copropriété peut mettre certaines dépenses à la charge du titulaire du droit de jouissance. Cela ne signifie toutefois pas que celui-ci devient propriétaire de l’espace.

Il faut donc distinguer :

• la propriété de la partie commune ;

• son usage exclusif ;

• son entretien courant ;

• les grosses réparations ;

• et les travaux relevant de la conservation de l’immeuble.

Ces questions ne reçoivent pas toujours la même réponse et doivent être examinées au regard du règlement de copropriété et de la nature exacte des travaux.

Quelles vérifications effectuer avant d’acheter ?

L’acquéreur d’un appartement présenté comme bénéficiant d’une terrasse, d’un jardin, d’une cour ou d’un parking doit demander quelle est la qualification juridique exacte de cet espace.

Trois situations doivent être distinguées :

1. L’espace est une véritable partie privative

Il appartient exclusivement au copropriétaire et fait partie de son lot, sous réserve du respect du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires.

2. L’espace est une partie commune à jouissance privative

Le copropriétaire en a l’usage exclusif, mais l’espace appartient collectivement à l’ensemble des copropriétaires.

3. L’espace est une partie commune sans droit de jouissance privative clairement établi

Son utilisation exclusive peut alors être contestée, notamment si aucun droit n’est expressément prévu dans le règlement de copropriété.

Cette qualification peut avoir des conséquences importantes sur :

• la valeur du bien ;

• les possibilités d’aménagement ;

• la location de l’espace ;

• l’installation d’équipements ;

• la répartition des dépenses ;

• et les conditions d’une future revente.

Il est donc prudent de faire vérifier les documents de copropriété avant la signature de l’acte définitif, en particulier lorsque l’espace constitue un élément déterminant de l’achat.

Que doivent vérifier le syndic et le conseil syndical ?

Les copropriétés ont également intérêt à examiner les situations dans lesquelles un copropriétaire perçoit personnellement des revenus liés à un élément de l’immeuble.

Cette vérification peut notamment concerner :

• des antennes de télécommunications ;

• des panneaux publicitaires ;

• un distributeur automatique ;

• une installation technique ;

• un emplacement de stationnement ;

• une terrasse exploitée commercialement ;

• ou une portion de façade.

Le syndic et le conseil syndical doivent rechercher :

1. la qualification de l’espace dans le règlement de copropriété ;

2. l’existence d’une décision d’assemblée générale ;

3. l’identité de la personne ayant signé la convention ;

4. l’identité du bénéficiaire des loyers ;

5. la durée du contrat ;

6. les obligations d’entretien, d’assurance et de remise en état.

En présence d’une situation irrégulière, la copropriété doit agir sans tarder. Une éventuelle demande de restitution des sommes perçues doit notamment être examinée au regard des règles de prescription.

Une formule à retenir : l’usage n’est pas la propriété

Cette affaire illustre un principe simple, mais essentiel :

Avoir seul l’usage d’un espace ne signifie pas que l’on peut en disposer comme un propriétaire.

Lorsqu’une terrasse, un jardin, une cour, un parking ou une toiture est qualifié de partie commune à jouissance privative, son titulaire bénéficie d’un droit réel attaché à son lot, mais l’espace demeure la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.

Avant de louer, transformer, construire, céder ou exploiter un tel espace, il est indispensable de vérifier précisément le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale.

Une analyse préalable permet souvent d’éviter des travaux contestés, une vente fragilisée ou, comme dans l’affaire rapportée, la restitution de plusieurs années de loyers.

Références juridiques

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : articles 1er, 3, 6-3, 6-4, 8, 9 et 25.

• Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juin 2007, n° 06-13.477.

• Jugement d’un tribunal judiciaire du 27 mai 2026, rapporté par la presse et susceptible d’appel.

Cet article présente les principes généraux applicables. Chaque situation doit être examinée au regard du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, des actes publiés et des décisions d’assemblée générale.