Analyse juridique : Gardien d'immeuble et pouvoirs pour l'assemblée générale des copropriétaires

En droit de la copropriété, il est de principe que ne peuvent participer et voter à l'assemblée générale que les copropriétaires. Cela s'explique par le caractère privé de ces réunions. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 apporte une exception à cette règle en prévoyant que "tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat". Le gardien d'une copropriété, n'étant pas un membre du syndicat, pourrait dès lors se voir confier, par un copropriétaire, un pouvoir pour une assemblée générale.

Toutefois, l'article 22 précité ajoute que ne peuvent recevoir de délégation de pouvoir les "préposés" du syndic. Il est donc nécessaire de déterminer si les gardiens d'immeuble, en tant que salariés du syndicat des copropriétaires, mais embauchés et congédiés par le syndic (selon l'article 31 du décret du 17 mars 1967), entrent dans cette catégorie de "préposés" du syndic.

Une réponse ministérielle a déjà pu indiquer "qu'en l'absence de lien juridique de subordination, l'interdiction faite aux préposés du syndic de recevoir des mandats ne concerne pas les concierges ou gardiens d'immeuble" (Rép. min. n° 32353 : JOAN Q, 19 févr. 1996, p. 948). Cela confirmerait que les gardiens d'immeuble sont en mesure de représenter un copropriétaire à une assemblée générale, et donc de prendre part au vote de certaines résolutions.

Toutefois, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 26 mai 2021, a nuancé ce principe en indiquant qu'il est possible de considérer le gardien comme un préposé du syndic si est rapportée la preuve (difficilement) que même en dehors de tout contrat de travail, il se comporte comme tel à l'égard des tiers et des copropriétaires, qu'il travaille pour son compte, exécute ses ordres et accomplit des actes de gestion incombant au syndic (cour d'appel de Paris, 26 mai 2021, n° 18/03741). Si tel était le cas, le gardien ne saurait recevoir des pouvoirs pour une assemblée générale de copropriété. 

En tout état de cause, pour prévenir toute difficulté (et toute contestation du procès-verbal d'assemblée générale), il est recommandé de ne pas confier de pouvoir au gardien d'immeuble, et plus particulièrement lorsque l'assemblée générale concernée doit évoquer une question relative à ses fonctions.

Cédric Chapelle