Analyse juridique : Le congé délivré par le bailleur d'un bail d'habitation doit l'être pour l'échéance du bail

Qu'un contrat de bail d'habitation concerne un logement nu ou meublé, la loi du 6 juillet 1989 (art. 15 pour les logements nus ; art. 25-8 pour les logements meublés) donne la possibilité au bailleur de délivrer un congé au locataire dans 3 situations : pour reprendre le logement afin d'y vivre ou loger un proche ; pour vendre le logement ; pour un motif légitime et sérieux. Ces dispositions prévoient également les modalités de délivrance du congé, notamment le délai de préavis qui s'impose au bailleur : il est de 6 mois pour les logements nus, et de 3 mois pour les logements meublés.

Toutefois face au silence de ces articles sur le moment de délivrance du congé, nombreux sont les bailleurs qui estiment que celui-ci peut être délivré à tout moment pendant l'exécution du bail, faisant débuter le délai de préavis à sa date de délivrance. Or, en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et selon la jurisprudence, la règle est claire : le congé ne peut être délivré que pour la date d'échéance du bail (pour exemple d'une jurisprudence récente : cour d'appel de Douai, 15 décembre 2022).

Cette règle stricte impose donc aux bailleurs d'être particulièrement attentifs : le congé doit être délivré au locataire au moins 6 mois (logement nu) ou au moins 3 mois (logement meublé) avant l'échéance du bail. Tout congé tardif est considéré comme nul (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 juillet 1996). Bien entendu, cela n'empêche pas le bailleur de délivrer le congé de manière anticipée, mais il produira ses effets à la date à laquelle il aurait dû être donné (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 2005).

Cédric Chapelle