Analyse juridique : Bail commercial et tacite prolongation

De nombreux bailleurs sont inquiets à l'approche de l'échéance du bail commercial qui les lie avec le preneur. Ils craignent qu'à l'issue des 9 ans du bail commercial (durée pouvant être plus longue dans certaines hypothèses), celui-ci cesse et que le preneur se trouve dans l'obligation de quitter les lieux. Si c'est le principe pour les baux dérogatoires (art. L. 145-5 du code de commerce) et les conventions d'occupation précaire (art. L. 145-5-1 du code de commerce), tel n'est pas le cas en matière de baux relevant du statut des baux commerciaux.

En effet, l'article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce offre une sécurité aux parties liées par un bail commercial, en prévoyant que "à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat". Il en résulte qu'au terme de la durée du bail commercial, si aucune partie n'en sollicite le renouvellement ou ne délivre un congé, le contrat se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée , ce qui donne la possibilité à chacune des parties d'y mettre fin à tout moment (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 décembre 2004, n° 03-19.226) selon les modalités légales relatives aux congés (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 juin 1999, n° 97-20.521), et même d'en solliciter le renouvellement (article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce).  

La tacite prolongation du bail commercial implique bien évidemment que les parties continuent à respecter les obligations contenues dans le bail prolongé.

Cédric Chapelle.