Analyse juridique : Fonds de travaux et petites copropriétés

Créé par la loi Alur du 24 mars 2014, le fonds de travaux se définit comme une somme épargnée par les copropriétaires sur un compte dédié et alimenté par une cotisation annuelle, dans le but d'anticiper le financement de travaux dans l'immeuble. Il s'agit donc d'un fonds de "sécurité" permettant la mise à disposition quasi-immédiate de fonds lorsque des travaux s'avèreraient nécessaires. Il est à noter que le montant du fonds de travaux varie en fonction des situations.

Avant le 1er janvier 2023 : 
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la cotisation annuelle versée par les copropriétaires pour alimenter ce fonds de travaux est "obligatoire", donnant un caractère impératif à ce dernier. Ce même article indique toutefois que "lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux". Ainsi, dans les copropriétés allant jusqu'à 9 lots, le fonds de travaux est facultatif, les copropriétaires pouvant décider de s'en dispenser. Une telle décision relève cependant de l'unanimité des copropriétaires. De même, si les copropriétaires prennent le soin de faire réaliser un diagnostic technique global de l'immeuble et que ce document ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Le montant du fonds de travaux ne saurait être inférieur à 5% du budget prévisionnel voté en assemblée générale.

Depuis le 1er janvier 2023 : 
Le fonds de travaux est prévu à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ont l'obligation de constituer un fonds de travaux. Cette obligation s'étendra progressivement dans le temps : pour les syndicats de copropriétaires comprenant entre 51 et 200 lots à partir du 1er janvier 2024, et pour les syndicats de copropriétaires comprenant 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2025. 

A noter que lorsque l'assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle pour le fonds de travaux ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Cédric Chapelle