Analyse juridique : Bail d'habitation, charges forfaitaires et remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Dans le cadre d'un bail meublé, le bailleur et le locataire peuvent prévoir que le paiement des charges se fera par forfait lequel, à l'inverse du régime de la provision pour charges, ne permet aucune régularisation annuelle des charges.
Ceci implique du bailleur qu'il soit particulièrement vigilant sur la détermination du montant du forfait de charges, lequel doit être fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur au titre des charges récupérables (art. 25-10, loi du 6 juillet 1989). La taxe d'enlèvement des ordures ménagères entre dans la catégorie des charges récupérables conformément au décret du 26 août 1987, et doit donc entrer en compte lors de la fixation du montant du forfait de charges. Cela signifie que le bailleur qui n'a pas anticipé le paiement de cette somme pour l'intégrer au forfait de charges sera dans l'impossibilité d'en réclamer le paiement à son locataire au moment où l'administration fiscale la lui réclamera. La solution est inverse lorsque le bail prévoit une provision pour charges qui, par définition, est régularisable annuellement.

Pour faire face à cet obstacle, il recommandé au bailleur de prévoir une clause de révision du forfait pour charges. L'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que le montant du forfait de charges peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Encore faut-il qu'une clause du bail en prévoie le principe et les modalités.

Cédric Chapelle