UNPI 06
UNPI 06 - Nice
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Provence-Alpes-Côte d'Azur
Baux commerciaux : attention aux demandes de révision triennale du loyer prématurées !
La révision triennale du loyer commercial est de droit, conformément aux articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce. L’article L.145-15 du code de commerce érige par ailleurs les dispositions régissant la révision triennale en règles d’ordre public. Ce dispositif permet au bailleur, dès l’expiration d’un délai de 3 ans après la fixation du loyer initial ou du loyer révisé, de solliciter une augmentation du loyer du bail commercial. Mais attention, la demande de révision répond à des règles particulières qui, si elles ne sont pas respectées, peuvent conduire à son inefficacité. Parmi ces règles, la plus importante est celle du délai applicable pour formuler la demande de révision.
L’article L. 145-38 du code de commerce énonce que « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ». Cela implique deux éléments essentiels :
- Le délai de 3 ans commence à courir à partir de 3 évènements : soit la date d’entrée en jouissance du locataire (en d’autres termes la prise d’effet du bail, et non pas la date de signature), soit le point de départ du bail renouvelé, soit le jour où le nouveau prix sera applicable (c’est-à-dire à partir de la prise d’effet d’un avenant venu modifier le montant du loyer ou à partir d’une précédente révision triennale).
- Le délai de 3 ans doit s’être écoulé en totalité afin que la demande en révision soit recevable, ce qui signifie en réalité que le bailleur ne peut formuler sa demande en révision qu’à l’issue d’un délai de 3 ans et 24 heures (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 févr. 1994). Il en résulte que toute demande formulée par le bailleur avant l’expiration de ce délai est irrecevable (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 avr. 1980).
Ces règles doivent alerter les bailleurs qui, en pratique et par anticipation, adressent leur demande de révision du loyer à leur locataire quelques jours avant l’expiration du délai légal. Les locataires les plus avertis seraient donc tentés de faire échec à une demande de révision triennale prématurée. Il est donc recommandé aux bailleurs de locaux commerciaux d’être très prudents à cet égard.
Cédric Chapelle
