Chaque rentrée universitaire apporte son lot de dossiers locatifs délicats. Le cas est très fréquent : un étudiant cherche un studio ou un petit appartement, mais il n’a pas encore de revenus personnels. Ses parents, eux, sont solvables et proposent de payer le loyer.
Le bailleur peut alors être tenté de raisonner ainsi : « Puisque les parents payent, mettons directement le bail à leur nom. » L’idée paraît rassurante. Pourtant, ce n’est pas toujours la meilleure solution. Elle peut même créer des difficultés administratives, notamment pour l’aide au logement de l’étudiant.
La bonne formule consiste généralement à distinguer clairement les rôles : l’étudiant est le locataire, les parents sont les garants.
Dans la majorité des cas, il est préférable de prévoir :
un bail au nom de l’étudiant, puisqu’il est l’occupant réel du logement ;
un acte de caution solidaire signé par le ou les parents ;
des quittances établies au nom de l’étudiant, même si les parents règlent concrètement le loyer ;
une vérification sérieuse du dossier des cautions : identité, domicile, revenus, avis d’imposition, situation professionnelle ;
une assurance habitation au nom de l’occupant ;
pour un logement meublé, éventuellement un bail étudiant de 9 mois, lorsque la situation s’y prête.
Ce montage protège le bailleur tout en préservant les droits de l’étudiant, notamment pour une demande d’aide au logement auprès de la CAF.
Oui. Rien n’interdit à un étudiant sans revenus personnels d’être titulaire d’un bail d’habitation.
Le bailleur n’est pas obligé d’accepter n’importe quel dossier, bien sûr. Il peut demander des garanties sérieuses dans les limites prévues par les textes. Mais l’absence de salaire du candidat locataire ne rend pas le bail impossible.
Il faut simplement sécuriser le dossier autrement : caution parentale, garantie Visale lorsque les conditions sont réunies, dépôt de garantie, assurance habitation, vérification des pièces justificatives autorisées.
Le point central est le suivant : celui qui habite le logement doit, en principe, être celui qui figure comme locataire au contrat. Si l’étudiant occupe réellement le logement comme résidence principale, le bail doit normalement refléter cette réalité.
Mettre le bail au nom de la mère ou du père peut sembler plus sécurisant pour le bailleur. En pratique, cela peut brouiller la situation.
Si les parents n’habitent pas le logement, mais que le bail est exclusivement à leur nom, plusieurs questions peuvent apparaître :
qui est le véritable locataire ?
au nom de qui doivent être établies les quittances ?
l’étudiant pourra-t-il demander l’aide au logement ?
le logement est-il la résidence principale de l’étudiant ou une résidence secondaire du parent titulaire du bail ?
qui donnera congé ?
qui sera responsable en cas de dégradations ou d’impayés ?
Ce montage n’est pas forcément nul en lui-même si le bailleur sait expressément que le logement est destiné à l’enfant étudiant. Mais il est souvent moins clair que la solution classique : étudiant locataire, parents cautions.
La clarté du montage est essentielle. En cas de difficulté, le bailleur a intérêt à pouvoir identifier sans discussion le locataire, l’occupant, le payeur éventuel et la caution.
Le bailleur a un intérêt légitime à sécuriser le paiement du loyer. L’étudiant a, de son côté, intérêt à disposer d’un bail cohérent avec sa situation réelle. Ces intérêts ne sont pas antagonistes.
La solution la plus équilibrée est généralement la suivante :
le bail est signé par l’étudiant ;
les parents signent un acte de caution solidaire ;
le loyer peut être payé matériellement par les parents, par virement par exemple ;
les quittances restent établies au nom de l’étudiant locataire.
Ainsi, chacun est à sa place.
L’étudiant est le locataire, car il occupe le logement. Les parents garantissent le paiement, mais ne deviennent pas artificiellement locataires d’un logement qu’ils n’occupent pas.
En pratique, le bailleur demande presque toujours une caution solidaire.
La caution solidaire permet au bailleur de réclamer les sommes dues directement à la caution, sans devoir d’abord poursuivre longuement le locataire. Elle est donc plus protectrice pour le bailleur qu’une caution simple.
L’acte de caution doit être rédigé avec soin. Il doit notamment faire apparaître le montant du loyer, les conditions de révision, la durée de l’engagement et les mentions légales requises. Un exemplaire du bail doit être remis à la caution.
Lorsque les deux parents s’engagent, il est préférable que chacun signe son propre engagement de caution ou que l’acte soit rédigé de manière parfaitement claire pour les deux signataires. Il ne faut pas se contenter d’une formule vague ou d’une signature mal identifiée.
Le bailleur peut demander des justificatifs au candidat locataire et à sa caution, mais seulement dans les limites prévues par les textes.
Pour un étudiant, il est logique de demander notamment :
une pièce d’identité ;
un justificatif de domicile ;
un certificat de scolarité ou une carte d’étudiant ;
les éléments relatifs à la situation financière du locataire, s’il en dispose.
Pour les parents cautions, le bailleur peut vérifier plus concrètement la solvabilité :
pièce d’identité ;
justificatif de domicile ;
justificatifs professionnels ;
justificatifs de ressources ;
avis d’imposition.
Il faut rester prudent : certains documents ne peuvent pas être exigés. Le bailleur ne doit pas demander n’importe quelle pièce sous prétexte de se sécuriser.
Tout dépend du logement et de la situation.
Pour un logement loué vide à usage de résidence principale, le bail est en principe conclu pour une durée de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique.
Cette formule convient lorsque l’étudiant souhaite s’installer durablement ou lorsque le logement n’est pas meublé.
Pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, le bail est en principe conclu pour une durée d’un an, renouvelable.
C’est une formule fréquente pour les étudiants, surtout lorsque le logement est déjà équipé.
Lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, il est possible de prévoir un bail de 9 mois. Ce bail n’est pas reconduit automatiquement.
C’est une solution intéressante pour un logement destiné à suivre l’année universitaire. Elle évite au bailleur de se retrouver automatiquement engagé pour une nouvelle période si le logement doit être reloué à la rentrée suivante.
En revanche, ce bail suppose bien que la location soit consentie à un étudiant. D’où l’intérêt de mettre le bail au nom de l’étudiant lui-même, et non artificiellement au nom d’un parent.
Le bail mobilité peut également être envisagé dans certains cas particuliers, notamment pour une formation, un stage, un apprentissage ou des études supérieures. Il est réservé aux logements meublés et sa durée est comprise entre 1 et 10 mois.
Il ne faut toutefois pas le choisir automatiquement. Il répond à un régime spécifique, notamment sans dépôt de garantie. Il convient donc de vérifier qu’il correspond réellement à la situation recherchée.
C’est souvent le point oublié au moment de signer.
Pour demander une aide au logement, l’étudiant doit pouvoir présenter un dossier cohérent. En pratique, le bail et les quittances doivent être à son nom, sauf situation particulière comme celle du mineur non émancipé représenté par son représentant légal.
Si le bail est uniquement au nom de la mère ou du père, l’étudiant risque de rencontrer une difficulté pour obtenir l’aide au logement. Le bailleur aura peut-être cru se protéger, mais il aura fragilisé le dossier administratif de l’occupant.
Or, dans beaucoup de locations étudiantes, l’aide au logement fait partie de l’équilibre financier du dossier. Le bailleur a donc aussi intérêt à ce que le montage soit compatible avec la demande CAF.
Autrement dit : la CAF n’est pas seulement le problème du locataire. Un dossier CAF bloqué peut devenir, indirectement, un problème pour le bailleur si le paiement du loyer en dépend.
Si l’étudiant occupe effectivement le logement comme résidence principale, le bail doit autant que possible traduire cette réalité.
En revanche, si le bail est établi au seul nom d’un parent qui possède déjà sa propre résidence principale ailleurs, une confusion peut naître. L’administration fiscale pourrait s’interroger sur la qualification du logement : logement de l’étudiant ou résidence secondaire du parent titulaire du bail ?
Là encore, le montage le plus clair est le plus prudent : bail au nom de l’étudiant occupant, parents cautions.
Le bailleur doit également être attentif aux déclarations d’occupation des biens immobiliers : les occupants réellement connus doivent être déclarés, qu’ils soient titulaires du bail ou occupants à un autre titre.
Il faut être vigilant.
La caution parentale est très fréquente pour les étudiants. La garantie Visale peut aussi être utile, notamment pour certains jeunes et étudiants. Elle présente l’intérêt d’être gratuite et de sécuriser le bailleur dans les limites du dispositif.
Mais les garanties ne se cumulent pas toujours. Par exemple, Visale ne doit pas être mélangée avec d’autres garanties pour le même risque. De même, lorsqu’un bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, la loi encadre la possibilité de demander en plus une caution, avec une exception importante pour les étudiants et apprentis.
Avant de signer, le bailleur doit donc choisir le dispositif adapté : caution parentale, Visale ou assurance loyers impayés, en vérifiant les conditions propres à chaque solution.
Avant la signature ou la remise des clés, le bailleur doit vérifier plusieurs points.
D’abord, le bail doit identifier correctement le locataire. Si l’étudiant est l’occupant, il doit en principe être titulaire du bail.
Ensuite, l’acte de caution doit être signé avant ou au plus tard lors de la signature du bail. Il ne faut pas remettre les clés en se disant que les parents signeront « plus tard ».
Il faut également demander l’attestation d’assurance habitation. Le paiement du premier loyer et du dépôt de garantie doit être organisé clairement. En meublé, l’état des lieux et l’inventaire du mobilier doivent être faits avec sérieux.
Enfin, si les parents règlent le loyer, il est possible de l’indiquer de manière simple, sans leur donner la qualité de locataires. Par exemple : le loyer pourra être acquitté par un tiers pour le compte du locataire, sans que ce paiement modifie l’identité du locataire ni les obligations prévues au bail.
Louer à un étudiant sans revenus n’est pas nécessairement risqué, à condition de ne pas improviser le montage.
Le bail au nom des parents peut donner une impression de sécurité, mais il crée souvent une situation moins claire. Dans la plupart des cas, la formule la plus solide est la suivante : l’étudiant signe le bail, les parents signent une caution solidaire, les quittances sont établies au nom de l’étudiant, et le dossier CAF reste cohérent.
Le bailleur est protégé, l’étudiant peut faire ses démarches normalement, et chacun occupe la bonne place juridique.
La Chambre accompagne les propriétaires dans la rédaction et la vérification de leurs baux d’habitation, notamment pour les locations étudiantes, les actes de caution, les garanties de paiement.
Un étudiant sans revenus peut signer un bail.
L’absence de salaire n’empêche pas d’être locataire. Le bailleur doit simplement sécuriser le dossier avec des garanties adaptées.
Le bail doit généralement être au nom de l’étudiant.
Si c’est lui qui occupe réellement le logement, il est préférable qu’il soit le locataire officiel, même si ses parents payent le loyer.
Les parents doivent plutôt être cautions que locataires.
La formule la plus claire est souvent : étudiant titulaire du bail, parents cautions solidaires. Chacun reste ainsi à sa bonne place juridique.
La CAF doit être anticipée dès la signature.
Pour demander une aide au logement, l’étudiant doit en principe disposer d’un bail et de quittances à son nom. Un bail établi au seul nom des parents peut compliquer le dossier.
Le bail au nom des parents peut créer une fausse sécurité.
Il peut poser des questions sur la résidence principale, l’assurance, les quittances, la taxe d’habitation ou encore le congé en fin de location.
L’acte de caution doit être rédigé avec soin.
Le bailleur doit vérifier les ressources des parents cautions et faire signer un engagement clair, complet et conforme aux règles applicables.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 : définition de la résidence principale, notamment le logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7 : possibilité de réduire à 9 mois la durée du bail meublé lorsque la location est consentie à un étudiant, sans reconduction tacite.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1 : régime du cautionnement, mentions obligatoires, remise d’un exemplaire du bail à la caution, et règle relative au cumul caution/assurance avec exception pour les étudiants et apprentis.
Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution.
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : contrats types de location pour les logements nus et meublés à usage de résidence principale.
CAF : pour l’aide au logement étudiant, le bail et la quittance doivent être au nom de l’étudiant demandeur, sauf cas du mineur non émancipé représenté légalement.
Impots.gouv.fr : taxe d’habitation supprimée pour les résidences principales depuis 2023, mais maintenue pour les résidences secondaires ; les occupants connus doivent être déclarés dans le service « Biens immobiliers ».
Visale / Action Logement : garantie gratuite pouvant concerner les étudiants et les jeunes de 30 ans ou moins, sous conditions et dans les limites du dispositif.
Un copropriétaire a récemment été condamné à restituer à sa copropriété plus de 30 000 euros de loyers provenant de l’installation d’antennes sur un toit-terrasse. Cette affaire rappelle une distinction fondamentale, mais souvent mal comprise : bénéficier seul d’un espace ne signifie pas nécessairement que l’on en est propriétaire.
L’affaire concernait un toit-terrasse sur lequel un opérateur de télécommunications avait installé des antennes.
Le copropriétaire qui pensait détenir ce toit percevait personnellement les loyers versés par l’opérateur. La situation pouvait, à première vue, paraître régulière : le toit-terrasse était désigné comme un lot dans les documents de la copropriété et son titulaire disposait d’un droit exclusif sur cet espace.
Une difficulté importante apparaissait toutefois à la lecture du règlement de copropriété : le toit-terrasse y était également qualifié de partie commune à jouissance privative.
Saisi par le syndicat des copropriétaires, le tribunal a considéré que le toit demeurait la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires. Il en a déduit que les loyers rémunérant l’occupation de cette partie commune devaient revenir à la copropriété.
Le copropriétaire a ainsi été condamné à restituer plus de 30 000 euros correspondant à plusieurs années de loyers.
Cette décision, rendue en première instance, est susceptible d’appel. Elle constitue néanmoins une excellente illustration des difficultés provoquées par certains règlements de copropriété anciens ou imprécis.
Une partie commune à jouissance privative est un espace qui appartient collectivement à l’ensemble des copropriétaires, mais dont l’usage est réservé à un seul lot.
Il peut notamment s’agir :
d’une terrasse accessible depuis un appartement ;
d’un jardin situé devant un logement ;
d’une cour intérieure ;
d’un emplacement de stationnement ;
d’une portion de toiture ;
ou, plus rarement, d’une cave ou d’un espace situé en façade.
Le titulaire du droit de jouissance est généralement le seul à pouvoir utiliser cet espace. Les autres copropriétaires ne peuvent donc pas s’y installer ou l’occuper librement.
Mais cette exclusivité d’usage ne transforme pas la partie commune en propriété privative.
L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 est très clair : les parties communes à jouissance privative appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance est seulement attaché au lot qui en bénéficie. Il ne peut pas constituer, à lui seul, la partie privative d’un lot de copropriété.
Autrement dit :
Le copropriétaire peut avoir l’usage exclusif d’un espace sans en être personnellement propriétaire.
La Cour de cassation avait déjà affirmé ce principe dans un arrêt du 6 juin 2007 : un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.
Les difficultés viennent souvent de la rédaction du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Certains documents anciens emploient simultanément plusieurs expressions contradictoires. Un espace peut être présenté comme un « lot », recevoir un numéro et des tantièmes, tout en étant qualifié ailleurs de partie commune à jouissance privative.
Or l’existence d’un numéro de lot ou de tantièmes ne suffit pas nécessairement à établir l’existence d’une propriété privative.
Un véritable lot de copropriété doit comporter :
une partie privative ;
une quote-part de parties communes.
Un simple droit de jouissance sur une partie commune ne peut donc pas, à lui seul, constituer la partie privative d’un lot.
Depuis la loi ELAN, l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit également que l’existence d’une partie commune à jouissance privative doit être expressément mentionnée dans le règlement de copropriété.
Pour connaître la situation réelle d’une terrasse, d’un jardin ou d’un parking, il faut donc confronter plusieurs documents :
le règlement de copropriété ;
l’état descriptif de division ;
les modificatifs éventuellement publiés ;
l’acte de vente ;
les plans annexés ;
et, le cas échéant, les décisions d’assemblée générale.
La seule description figurant dans une annonce immobilière ou dans un acte de vente ne permet pas toujours de résoudre les contradictions contenues dans les titres de la copropriété.
Le jugement récemment rapporté apporte une réponse particulièrement importante sur le plan financier.
Le tribunal a considéré que les loyers versés en contrepartie de l’occupation d’une partie commune devaient revenir au syndicat des copropriétaires, et non au copropriétaire bénéficiant d’un simple droit de jouissance privative.
La solution s’explique par la nature du bien exploité : si l’espace demeure la propriété indivise des copropriétaires, les revenus provenant de son occupation ont vocation à bénéficier à la collectivité des copropriétaires.
Le titulaire du droit de jouissance ne peut donc pas nécessairement :
conclure seul un contrat avec un opérateur ;
louer personnellement l’espace ;
percevoir les loyers ;
installer librement des équipements ;
ou céder l’espace comme s’il en était pleinement propriétaire.
Une convention portant sur l’occupation d’une partie commune doit, en principe, être examinée au niveau de la copropriété. Selon son contenu, sa durée et les droits accordés à l’occupant, une décision de l’assemblée générale peut être nécessaire.
Les sommes perçues doivent alors être comptabilisées dans les comptes du syndicat des copropriétaires.
Le titulaire d’un droit de jouissance privative peut utiliser l’espace dans les limites prévues par le règlement de copropriété, mais il ne dispose pas des mêmes pouvoirs qu’un propriétaire sur une partie privative.
Il ne peut notamment pas réaliser librement des travaux qui affectent :
l’étanchéité de la toiture ;
le gros œuvre ;
la façade ou l’aspect extérieur ;
la structure de l’immeuble ;
les canalisations communes ;
ou les droits des autres copropriétaires.
Lorsque des travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale est généralement requise.
La répartition des dépenses d’entretien et de réparation doit également être vérifiée. Le règlement de copropriété peut mettre certaines dépenses à la charge du titulaire du droit de jouissance. Cela ne signifie toutefois pas que celui-ci devient propriétaire de l’espace.
Il faut donc distinguer :
la propriété de la partie commune ;
son usage exclusif ;
son entretien courant ;
les grosses réparations ;
et les travaux relevant de la conservation de l’immeuble.
Ces questions ne reçoivent pas toujours la même réponse et doivent être examinées au regard du règlement de copropriété et de la nature exacte des travaux.
L’acquéreur d’un appartement présenté comme bénéficiant d’une terrasse, d’un jardin, d’une cour ou d’un parking doit demander quelle est la qualification juridique exacte de cet espace.
Trois situations doivent être distinguées :
Il appartient exclusivement au copropriétaire et fait partie de son lot, sous réserve du respect du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires.
Le copropriétaire en a l’usage exclusif, mais l’espace appartient collectivement à l’ensemble des copropriétaires.
Son utilisation exclusive peut alors être contestée, notamment si aucun droit n’est expressément prévu dans le règlement de copropriété.
Cette qualification peut avoir des conséquences importantes sur :
la valeur du bien ;
les possibilités d’aménagement ;
la location de l’espace ;
l’installation d’équipements ;
la répartition des dépenses ;
et les conditions d’une future revente.
Il est donc prudent de faire vérifier les documents de copropriété avant la signature de l’acte définitif, en particulier lorsque l’espace constitue un élément déterminant de l’achat.
Les copropriétés ont également intérêt à examiner les situations dans lesquelles un copropriétaire perçoit personnellement des revenus liés à un élément de l’immeuble.
Cette vérification peut notamment concerner :
des antennes de télécommunications ;
des panneaux publicitaires ;
un distributeur automatique ;
une installation technique ;
un emplacement de stationnement ;
une terrasse exploitée commercialement ;
ou une portion de façade.
Le syndic et le conseil syndical doivent rechercher :
la qualification de l’espace dans le règlement de copropriété ;
l’existence d’une décision d’assemblée générale ;
l’identité de la personne ayant signé la convention ;
l’identité du bénéficiaire des loyers ;
la durée du contrat ;
les obligations d’entretien, d’assurance et de remise en état.
En présence d’une situation irrégulière, la copropriété doit agir sans tarder. Une éventuelle demande de restitution des sommes perçues doit notamment être examinée au regard des règles de prescription.
Cette affaire illustre un principe simple, mais essentiel :
Avoir seul l’usage d’un espace ne signifie pas que l’on peut en disposer comme un propriétaire.
Lorsqu’une terrasse, un jardin, une cour, un parking ou une toiture est qualifié de partie commune à jouissance privative, son titulaire bénéficie d’un droit réel attaché à son lot, mais l’espace demeure la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.
Avant de louer, transformer, construire, céder ou exploiter un tel espace, il est indispensable de vérifier précisément le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale.
Une analyse préalable permet souvent d’éviter des travaux contestés, une vente fragilisée ou, comme dans l’affaire rapportée, la restitution de plusieurs années de loyers.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : articles 1er, 3, 6-3, 6-4, 8, 9 et 25.
Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juin 2007, n° 06-13.477.
Jugement d’un tribunal judiciaire du 27 mai 2026, rapporté par la presse et susceptible d’appel.
Cet article présente les principes généraux applicables. Chaque situation doit être examinée au regard du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, des actes publiés et des décisions d’assemblée générale.
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En droit de la copropriété, il est de principe que ne peuvent participer et voter à l'assemblée générale que les copropriétaires. Cela s'explique par le caractère privé de ces réunions. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 apporte une exception à cette règle en prévoyant que "tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat". Le gardien d'une copropriété, n'étant pas un membre du syndicat, pourrait dès lors se voir confier, par un copropriétaire, un pouvoir pour une assemblée générale.
Toutefois, l'article 22 précité ajoute que ne peuvent recevoir de délégation de pouvoir les "préposés" du syndic. Il est donc nécessaire de déterminer si les gardiens d'immeuble, en tant que salariés du syndicat des copropriétaires, mais embauchés et congédiés par le syndic (selon l'article 31 du décret du 17 mars 1967), entrent dans cette catégorie de "préposés" du syndic.
Une réponse ministérielle a déjà pu indiquer "qu'en l'absence de lien juridique de subordination, l'interdiction faite aux préposés du syndic de recevoir des mandats ne concerne pas les concierges ou gardiens d'immeuble" (Rép. min. n° 32353 : JOAN Q, 19 févr. 1996, p. 948). Cela confirmerait que les gardiens d'immeuble sont en mesure de représenter un copropriétaire à une assemblée générale, et donc de prendre part au vote de certaines résolutions.
Toutefois, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 26 mai 2021, a nuancé ce principe en indiquant qu'il est possible de considérer le gardien comme un préposé du syndic si est rapportée la preuve (difficilement) que même en dehors de tout contrat de travail, il se comporte comme tel à l'égard des tiers et des copropriétaires, qu'il travaille pour son compte, exécute ses ordres et accomplit des actes de gestion incombant au syndic (cour d'appel de Paris, 26 mai 2021, n° 18/03741). Si tel était le cas, le gardien ne saurait recevoir des pouvoirs pour une assemblée générale de copropriété.
En tout état de cause, pour prévenir toute difficulté (et toute contestation du procès-verbal d'assemblée générale), il est recommandé de ne pas confier de pouvoir au gardien d'immeuble, et plus particulièrement lorsque l'assemblée générale concernée doit évoquer une question relative à ses fonctions.
Cédric Chapelle
]]>Toutefois face au silence de ces articles sur le moment de délivrance du congé, nombreux sont les bailleurs qui estiment que celui-ci peut être délivré à tout moment pendant l'exécution du bail, faisant débuter le délai de préavis à sa date de délivrance. Or, en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et selon la jurisprudence, la règle est claire : le congé ne peut être délivré que pour la date d'échéance du bail (pour exemple d'une jurisprudence récente : cour d'appel de Douai, 15 décembre 2022).
Cette règle stricte impose donc aux bailleurs d'être particulièrement attentifs : le congé doit être délivré au locataire au moins 6 mois (logement nu) ou au moins 3 mois (logement meublé) avant l'échéance du bail. Tout congé tardif est considéré comme nul (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 juillet 1996). Bien entendu, cela n'empêche pas le bailleur de délivrer le congé de manière anticipée, mais il produira ses effets à la date à laquelle il aurait dû être donné (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 2005).
Cédric Chapelle
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Conformément à la loi de finances pour 2020 du 28 décembre 2019, les propriétaires de biens immobliers à usage d'habitation sont tenus, depuis le 1er janvier 2023, de déclarer ces derniers en ligne sur le site des impôts, dans leur espace personnel ou professionnel (onglet "Gérer mes biens immobiliers"). Les propriétaires n'ayant pas accès à ce service en ligne pourront se rendre dans leur centre des impôts ou le contacter par téléphone. Les propriétaires concernés (personnes physiques et morales - s'élevant à 34 millions selon les données communiquées par le gouvernement) auront jusqu'au 30 juin 2023 inclus pour effectuer cette déclaration.
Ils devront notamment indiquer s'ils occupent personnellement leur bien en tant que résidence principale ou secondaire, si le logement est occupé par un locataire, ou s'il est tout simplement inoccupé.
Cette déclaration a pour objet de permettre à l'administration fiscale de déterminer, en fonction des données renseignées par les propriétaires, si les logements restent soumis à la taxe d'habitation (ce sera le cas pour des résidences secondaires) ou si leurs propriétaires sont assujettis à la taxe sur les logements vacants (pour les logements nus et inoccupés).
L'absence de déclaration, une déclaration incomplète ou erronée pourra conduire au prononcé d'une amende forfaitaire de 150 euros par local.
Cédric Chapelle
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De nombreux bailleurs sont inquiets à l'approche de l'échéance du bail commercial qui les lie avec le preneur. Ils craignent qu'à l'issue des 9 ans du bail commercial (durée pouvant être plus longue dans certaines hypothèses), celui-ci cesse et que le preneur se trouve dans l'obligation de quitter les lieux. Si c'est le principe pour les baux dérogatoires (art. L. 145-5 du code de commerce) et les conventions d'occupation précaire (art. L. 145-5-1 du code de commerce), tel n'est pas le cas en matière de baux relevant du statut des baux commerciaux.
En effet, l'article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce offre une sécurité aux parties liées par un bail commercial, en prévoyant que "à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat". Il en résulte qu'au terme de la durée du bail commercial, si aucune partie n'en sollicite le renouvellement ou ne délivre un congé, le contrat se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée , ce qui donne la possibilité à chacune des parties d'y mettre fin à tout moment (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 décembre 2004, n° 03-19.226) selon les modalités légales relatives aux congés (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 juin 1999, n° 97-20.521), et même d'en solliciter le renouvellement (article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce).
La tacite prolongation du bail commercial implique bien évidemment que les parties continuent à respecter les obligations contenues dans le bail prolongé.
Cédric Chapelle.
]]>Créé par la loi Alur du 24 mars 2014, le fonds de travaux se définit comme une somme épargnée par les copropriétaires sur un compte dédié et alimenté par une cotisation annuelle, dans le but d'anticiper le financement de travaux dans l'immeuble. Il s'agit donc d'un fonds de "sécurité" permettant la mise à disposition quasi-immédiate de fonds lorsque des travaux s'avèreraient nécessaires. Il est à noter que le montant du fonds de travaux varie en fonction des situations.
Avant le 1er janvier 2023 :
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la cotisation annuelle versée par les copropriétaires pour alimenter ce fonds de travaux est "obligatoire", donnant un caractère impératif à ce dernier. Ce même article indique toutefois que "lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux". Ainsi, dans les copropriétés allant jusqu'à 9 lots, le fonds de travaux est facultatif, les copropriétaires pouvant décider de s'en dispenser. Une telle décision relève cependant de l'unanimité des copropriétaires. De même, si les copropriétaires prennent le soin de faire réaliser un diagnostic technique global de l'immeuble et que ce document ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Le montant du fonds de travaux ne saurait être inférieur à 5% du budget prévisionnel voté en assemblée générale.
Depuis le 1er janvier 2023 :
Le fonds de travaux est prévu à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ont l'obligation de constituer un fonds de travaux. Cette obligation s'étendra progressivement dans le temps : pour les syndicats de copropriétaires comprenant entre 51 et 200 lots à partir du 1er janvier 2024, et pour les syndicats de copropriétaires comprenant 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2025.
A noter que lorsque l'assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle pour le fonds de travaux ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
Cédric Chapelle
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Dans le cadre d'un bail meublé, le bailleur et le locataire peuvent prévoir que le paiement des charges se fera par forfait lequel, à l'inverse du régime de la provision pour charges, ne permet aucune régularisation annuelle des charges.
Ceci implique du bailleur qu'il soit particulièrement vigilant sur la détermination du montant du forfait de charges, lequel doit être fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur au titre des charges récupérables (art. 25-10, loi du 6 juillet 1989). La taxe d'enlèvement des ordures ménagères entre dans la catégorie des charges récupérables conformément au décret du 26 août 1987, et doit donc entrer en compte lors de la fixation du montant du forfait de charges. Cela signifie que le bailleur qui n'a pas anticipé le paiement de cette somme pour l'intégrer au forfait de charges sera dans l'impossibilité d'en réclamer le paiement à son locataire au moment où l'administration fiscale la lui réclamera. La solution est inverse lorsque le bail prévoit une provision pour charges qui, par définition, est régularisable annuellement.
Pour faire face à cet obstacle, il recommandé au bailleur de prévoir une clause de révision du forfait pour charges. L'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que le montant du forfait de charges peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Encore faut-il qu'une clause du bail en prévoie le principe et les modalités.
Cédric Chapelle
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Lorsqu’un copropriétaire paye ses charges chaque trimestre, il n’est donc pas sans ignorer qu’un pourcentage de ces charges appelées va constituer sa cotisation annuelle du fonds de travaux de sa copropriété (article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Pourtant, il arrive fréquemment qu’aucune somme n’ait été puisée dans ce fonds en l’absence de nécessité de réaliser des travaux de remise en état de l’immeuble.
Ainsi, lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre son bien, il est en droit de se demander s’il peut récupérer sa quote-part du fonds si les travaux n’ont pas été réalisés pour l’année en cours, mais cela est-il possible ?
L’article 14-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est clair :
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
Autrement dit, le copropriétaire vendeur ne récupère pas auprès du syndicat la somme qu'il a versée au titre de sa cotisation annuelle obligatoire constituant sa quote-part du fonds de travaux actuel de la copropriété.
Les sommes versées constituant le fonds de travaux ne font donc l’objet d’aucun remboursement en cas de vente d’un lot de la copropriété, car lorsqu’elles sont versées, elles appartiennent définitivement au syndicat des copropriétaires, affecté au lot objet de la transaction.
La solution envisageable pour le copropriétaire vendeur, afin de pouvoir récupérer sa quote-part du fonds de travaux, relève finalement de la négociation contractuelle. Ainsi, par l'intermédiaire du notaire, il pourra toujours insérer dans le contrat de vente une clause permettant le remboursement de sa quote-part du fonds de travaux par l'acquéreur du lot.
Maïlys Esteves
¹ L'article 32 du Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 liste les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, à savoir : les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; les travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ; les travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; et, de manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
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