En droit de la copropriété, il est de principe que ne peuvent participer et voter à l'assemblée générale que les copropriétaires. Cela s'explique par le caractère privé de ces réunions. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 apporte une exception à cette règle en prévoyant que "tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat". Le gardien d'une copropriété, n'étant pas un membre du syndicat, pourrait dès lors se voir confier, par un copropriétaire, un pouvoir pour une assemblée générale.

Toutefois, l'article 22 précité ajoute que ne peuvent recevoir de délégation de pouvoir les "préposés" du syndic. Il est donc nécessaire de déterminer si les gardiens d'immeuble, en tant que salariés du syndicat des copropriétaires, mais embauchés et congédiés par le syndic (selon l'article 31 du décret du 17 mars 1967), entrent dans cette catégorie de "préposés" du syndic.

Une réponse ministérielle a déjà pu indiquer "qu'en l'absence de lien juridique de subordination, l'interdiction faite aux préposés du syndic de recevoir des mandats ne concerne pas les concierges ou gardiens d'immeuble" (Rép. min. n° 32353 : JOAN Q, 19 févr. 1996, p. 948). Cela confirmerait que les gardiens d'immeuble sont en mesure de représenter un copropriétaire à une assemblée générale, et donc de prendre part au vote de certaines résolutions.

Toutefois, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 26 mai 2021, a nuancé ce principe en indiquant qu'il est possible de considérer le gardien comme un préposé du syndic si est rapportée la preuve (difficilement) que même en dehors de tout contrat de travail, il se comporte comme tel à l'égard des tiers et des copropriétaires, qu'il travaille pour son compte, exécute ses ordres et accomplit des actes de gestion incombant au syndic (cour d'appel de Paris, 26 mai 2021, n° 18/03741). Si tel était le cas, le gardien ne saurait recevoir des pouvoirs pour une assemblée générale de copropriété. 

En tout état de cause, pour prévenir toute difficulté (et toute contestation du procès-verbal d'assemblée générale), il est recommandé de ne pas confier de pouvoir au gardien d'immeuble, et plus particulièrement lorsque l'assemblée générale concernée doit évoquer une question relative à ses fonctions.

Cédric Chapelle

Toutefois face au silence de ces articles sur le moment de délivrance du congé, nombreux sont les bailleurs qui estiment que celui-ci peut être délivré à tout moment pendant l'exécution du bail, faisant débuter le délai de préavis à sa date de délivrance. Or, en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et selon la jurisprudence, la règle est claire : le congé ne peut être délivré que pour la date d'échéance du bail (pour exemple d'une jurisprudence récente : cour d'appel de Douai, 15 décembre 2022).

Cette règle stricte impose donc aux bailleurs d'être particulièrement attentifs : le congé doit être délivré au locataire au moins 6 mois (logement nu) ou au moins 3 mois (logement meublé) avant l'échéance du bail. Tout congé tardif est considéré comme nul (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 juillet 1996). Bien entendu, cela n'empêche pas le bailleur de délivrer le congé de manière anticipée, mais il produira ses effets à la date à laquelle il aurait dû être donné (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 2005).

Cédric Chapelle

Conformément à la loi de finances pour 2020 du 28 décembre 2019, les propriétaires de biens immobliers à usage d'habitation sont tenus, depuis le 1er janvier 2023, de déclarer ces derniers en ligne sur le site des impôts, dans leur espace personnel ou professionnel (onglet "Gérer mes biens immobiliers"). Les propriétaires n'ayant pas accès à ce service en ligne pourront se rendre dans leur centre des impôts ou le contacter par téléphone. Les propriétaires concernés (personnes physiques et morales - s'élevant à 34 millions selon les données communiquées par le gouvernement) auront jusqu'au 30 juin 2023 inclus pour effectuer cette déclaration.
Ils devront notamment indiquer s'ils occupent personnellement leur bien en tant que résidence principale ou secondaire, si le logement est occupé par un locataire, ou s'il est tout simplement inoccupé.  

Cette déclaration a pour objet de permettre à l'administration fiscale de déterminer, en fonction des données renseignées par les propriétaires, si les logements restent soumis à la taxe d'habitation (ce sera le cas pour des résidences secondaires) ou si leurs propriétaires sont assujettis à la taxe sur les logements vacants (pour les logements nus et inoccupés).

L'absence de déclaration, une déclaration incomplète ou erronée pourra conduire au prononcé d'une amende forfaitaire de 150 euros par local.

Cédric Chapelle

De nombreux bailleurs sont inquiets à l'approche de l'échéance du bail commercial qui les lie avec le preneur. Ils craignent qu'à l'issue des 9 ans du bail commercial (durée pouvant être plus longue dans certaines hypothèses), celui-ci cesse et que le preneur se trouve dans l'obligation de quitter les lieux. Si c'est le principe pour les baux dérogatoires (art. L. 145-5 du code de commerce) et les conventions d'occupation précaire (art. L. 145-5-1 du code de commerce), tel n'est pas le cas en matière de baux relevant du statut des baux commerciaux.

En effet, l'article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce offre une sécurité aux parties liées par un bail commercial, en prévoyant que "à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat". Il en résulte qu'au terme de la durée du bail commercial, si aucune partie n'en sollicite le renouvellement ou ne délivre un congé, le contrat se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée , ce qui donne la possibilité à chacune des parties d'y mettre fin à tout moment (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 décembre 2004, n° 03-19.226) selon les modalités légales relatives aux congés (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 juin 1999, n° 97-20.521), et même d'en solliciter le renouvellement (article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce).  

La tacite prolongation du bail commercial implique bien évidemment que les parties continuent à respecter les obligations contenues dans le bail prolongé.

Cédric Chapelle.

Créé par la loi Alur du 24 mars 2014, le fonds de travaux se définit comme une somme épargnée par les copropriétaires sur un compte dédié et alimenté par une cotisation annuelle, dans le but d'anticiper le financement de travaux dans l'immeuble. Il s'agit donc d'un fonds de "sécurité" permettant la mise à disposition quasi-immédiate de fonds lorsque des travaux s'avèreraient nécessaires. Il est à noter que le montant du fonds de travaux varie en fonction des situations.

Avant le 1er janvier 2023 : 
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la cotisation annuelle versée par les copropriétaires pour alimenter ce fonds de travaux est "obligatoire", donnant un caractère impératif à ce dernier. Ce même article indique toutefois que "lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux". Ainsi, dans les copropriétés allant jusqu'à 9 lots, le fonds de travaux est facultatif, les copropriétaires pouvant décider de s'en dispenser. Une telle décision relève cependant de l'unanimité des copropriétaires. De même, si les copropriétaires prennent le soin de faire réaliser un diagnostic technique global de l'immeuble et que ce document ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Le montant du fonds de travaux ne saurait être inférieur à 5% du budget prévisionnel voté en assemblée générale.

Depuis le 1er janvier 2023 : 
Le fonds de travaux est prévu à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ont l'obligation de constituer un fonds de travaux. Cette obligation s'étendra progressivement dans le temps : pour les syndicats de copropriétaires comprenant entre 51 et 200 lots à partir du 1er janvier 2024, et pour les syndicats de copropriétaires comprenant 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2025. 

A noter que lorsque l'assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle pour le fonds de travaux ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Cédric Chapelle

Dans le cadre d'un bail meublé, le bailleur et le locataire peuvent prévoir que le paiement des charges se fera par forfait lequel, à l'inverse du régime de la provision pour charges, ne permet aucune régularisation annuelle des charges.
Ceci implique du bailleur qu'il soit particulièrement vigilant sur la détermination du montant du forfait de charges, lequel doit être fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur au titre des charges récupérables (art. 25-10, loi du 6 juillet 1989). La taxe d'enlèvement des ordures ménagères entre dans la catégorie des charges récupérables conformément au décret du 26 août 1987, et doit donc entrer en compte lors de la fixation du montant du forfait de charges. Cela signifie que le bailleur qui n'a pas anticipé le paiement de cette somme pour l'intégrer au forfait de charges sera dans l'impossibilité d'en réclamer le paiement à son locataire au moment où l'administration fiscale la lui réclamera. La solution est inverse lorsque le bail prévoit une provision pour charges qui, par définition, est régularisable annuellement.

Pour faire face à cet obstacle, il recommandé au bailleur de prévoir une clause de révision du forfait pour charges. L'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que le montant du forfait de charges peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Encore faut-il qu'une clause du bail en prévoie le principe et les modalités.

Cédric Chapelle

• Le délai de 3 ans commence à courir à partir de 3 évènements : soit la date d’entrée en jouissance du locataire (en d’autres termes la prise d’effet du bail, et non pas la date de signature), soit le point de départ du bail renouvelé, soit le jour où le nouveau prix sera applicable (c’est-à-dire à partir de la prise d’effet d’un avenant venu modifier le montant du loyer ou à partir d’une précédente révision triennale).
• Le délai de 3 ans doit s’être écoulé en totalité afin que la demande en révision soit recevable, ce qui signifie en réalité que le bailleur ne peut formuler sa demande en révision qu’à l’issue d’un délai de 3 ans et 24 heures (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 févr. 1994). Il en résulte que toute demande formulée par le bailleur avant l’expiration de ce délai est irrecevable (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 avr. 1980).

Lorsqu’un copropriétaire paye ses charges chaque trimestre, il n’est donc pas sans ignorer qu’un pourcentage de ces charges appelées va constituer sa cotisation annuelle du fonds de travaux de sa copropriété (article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Pourtant, il arrive fréquemment qu’aucune somme n’ait été puisée dans ce fonds en l’absence de nécessité de réaliser des travaux de remise en état de l’immeuble.

Ainsi, lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre son bien, il est en droit de se demander s’il peut récupérer sa quote-part du fonds si les travaux n’ont pas été réalisés pour l’année en cours, mais cela est-il possible ?

L’article 14-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est clair :

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

Autrement dit, le copropriétaire vendeur ne récupère pas auprès du syndicat la somme qu'il a versée au titre de sa cotisation annuelle obligatoire constituant sa quote-part du fonds de travaux actuel de la copropriété.

Les sommes versées constituant le fonds de travaux ne font donc l’objet d’aucun remboursement en cas de vente d’un lot de la copropriété, car lorsqu’elles sont versées, elles appartiennent définitivement au syndicat des copropriétaires, affecté au lot objet de la transaction.

La solution envisageable pour le copropriétaire vendeur, afin de pouvoir récupérer sa quote-part du fonds de travaux, relève finalement de la négociation contractuelle. Ainsi, par l'intermédiaire du notaire, il pourra toujours insérer dans le contrat de vente une clause permettant le remboursement de sa quote-part du fonds de travaux par l'acquéreur du lot.

Maïlys Esteves

¹ L'article 32 du Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 liste les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, à savoir : les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; les travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ; les travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; et, de manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

En principe, un propriétaire ne peut interdire à son locataire de détenir un animal de compagnie. L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 rappelle en effet qu’une clause du bail qui interdirait la détention d’un animal domestique serait réputée non écrite. 

Cependant, cette interdiction n’est pas absolue et il existe bien des cas dans lesquels il est possible pour un bailleur d’interdire à son locataire de posséder un animal de compagnie. C’est le cas lorsque : 

• il s’agit d’une location saisonnière de meublés de tourisme
• la location concerne un chien dangereux de première catégorie dit « chien d’attaque » (les pit-bulls, les boerbulls et les chiens assimilables aux chiens de race Tosa)¹
• la location n’est pas destinée à l’habitation (une location commerciale ou professionnelle par exemple)

Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l'immeuble, ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.  Le locataire doit en effet, user paisiblement des lieux loués et prendre toutes les dispositions afin que la présence de son animal de compagnie n’apporte aucune gêne au voisinage. 

A titre d’exemple, on peut retenir quelques arrêts mettant en cause des locataires pour trouble anormal du voisinage notamment une décision concernant les « odeurs nauséabondes » causées par la détention de plus de trente chats (Cour d’appel de Paris, 13 juill. 1989).

Enfin, il n’est pas nécessaire de prouver le trouble anormal de voisinage lorsque la détention ne concerne pas un animal dit « familier ». Le bail peut donc être résilié à raison de la seule présence d’un serpent dans l’appartement (Colmar, 25 oct. 1993). A ce titre, en l’absence d’une liste exhaustive concernant les animaux familiers, on peut envisager que puisse être interdit dans le contrat de bail, la présence des NAC (Nouveaux Animaux de Compagnie) tels que les rongeurs, les oiseaux, les tortues, les reptiles, les araignées ou encore plus récemment les singes. 

Maïlys Esteves

¹ L'arrêté du 27 avril 1999 établit la liste des types de chiens susceptibles d'être dangereux et liste les éléments de reconnaissance des chiens de catégorie 1.