L’affaire rapportée par Nice-Matin concerne un couple de copropriétaires âgés vivant à Vallauris.
Selon les éléments publiés, le couple a fait construire en 2012 une terrasse devant la porte-fenêtre de son appartement, sur le toit d’une annexe située en contrebas.
La solidité de cet aménagement est aujourd’hui contestée. Le propriétaire de l’annexe explique que celle-ci n’a pas été conçue pour supporter le poids de la terrasse et que certains renforcements prévus lors de sa construction n’ont pas été réalisés.
Le syndic a demandé au couple de ne plus utiliser l’ouvrage. L’assemblée générale a ensuite voté sa démolition, aux frais des propriétaires concernés.
Ces derniers contestent cette solution. Leur avocat estime notamment qu’un confortement de la terrasse pourrait être envisagé à la place de sa destruction.
Nous ne disposons pas du règlement de copropriété, du texte exact de la résolution, des autorisations accordées en 2012 ni des rapports techniques. Il n’est donc pas possible de se prononcer sur le bien-fondé de la décision prise.
Mais l’intérêt de cette affaire se trouve ailleurs : dans la manière dont le couple s’est fait représenter lors de l’assemblée générale.
Le couple explique qu’il n’a pas pu assister à l’assemblée générale en raison de son âge et de son état de santé. Il a donc confié son pouvoir à une voisine.
Cette décision pouvait sembler naturelle. La personne était connue, disponible et disposée à rendre service.
Mais recevoir un pouvoir pour une assemblée générale ne consiste pas seulement à prendre place dans la salle et à lever la main de temps en temps.
Le mandataire représente juridiquement le copropriétaire absent. Il prend part aux débats, entend les explications du syndic, découvre parfois de nouveaux éléments et exprime des votes susceptibles d’engager durablement la personne représentée.
Dans cette affaire, la mission était particulièrement importante : il ne s’agissait pas de voter une dépense courante ou d’approuver un contrat d’entretien, mais de décider de la démolition d’un ouvrage appartenant au couple, à ses frais.
Selon les explications données par le couple, la voisine s’est abstenue lors du vote, car elle pensait qu’une abstention avait le même effet qu’un vote contre.
Cette erreur est compréhensible dans le langage courant. S’abstenir peut donner le sentiment de ne pas approuver une proposition.
Mais, en droit de la copropriété, l’abstention et le vote contre ne produisent pas les mêmes effets.
La majorité est calculée selon les règles applicables à la résolution et, dans de nombreux cas, à partir des voix exprimées pour ou contre. L’abstention ne constitue donc pas une opposition à la décision.
Surtout, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve en principe la contestation judiciaire d’une décision d’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants.
Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre la résolution adoptée. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté.
Or, lorsqu’un copropriétaire donne pouvoir, il est juridiquement représenté. Le vote de son mandataire lui est normalement attribué.
L’abstention de la voisine a donc pu priver le couple de la qualité d’opposant nécessaire pour contester la résolution, sous réserve naturellement de l’examen complet du dossier.
De nombreux copropriétaires choisissent leur mandataire en fonction d’un seul critère : la confiance personnelle.
Ils donnent leur pouvoir à un voisin sympathique, à un membre du conseil syndical ou à une personne qui leur paraît sérieuse.
La confiance est nécessaire, mais elle ne suffit pas.
Le mandataire doit également :
comprendre les résolutions inscrites à l’ordre du jour ;
mesurer leurs conséquences juridiques et financières ;
connaître les intentions du copropriétaire représenté ;
savoir distinguer un vote pour, un vote contre et une abstention ;
être capable de demander des explications avant de voter ;
respecter les consignes reçues ;
faire inscrire correctement le sens de ses votes.
Une personne peut être parfaitement honnête et bien intentionnée tout en étant mal préparée à cette mission.
C’est précisément ce qui rend ce type de situation fréquent. Le mandataire ne cherche pas à nuire au copropriétaire qu’il représente. Il veut rendre service, mais ne mesure pas toujours l’importance du pouvoir qui lui a été confié.
Un pouvoir ne devrait jamais être donné sans avoir préalablement lu l’ordre du jour.
Pour les résolutions importantes, le copropriétaire absent doit indiquer par écrit le sens du vote qu’il souhaite voir exprimé : pour, contre ou abstention.
Il peut, par exemple, remettre à son mandataire un document simple :
résolution n° 5 : vote pour ;
résolution n° 6 : vote contre ;
résolution n° 7 : demander des explications avant de voter ;
résolution n° 8 : vote contre sauf modification précise du projet.
Ces instructions permettent d’éviter les malentendus et rappellent au mandataire qu’il ne vote pas en son nom personnel.
Elles doivent toutefois être suffisamment réfléchies. Les débats en assemblée peuvent faire apparaître des informations nouvelles ou conduire à la modification d’une résolution. Il peut donc être utile d’indiquer également au mandataire la marge d’appréciation dont il dispose.
Pour une décision particulièrement sensible, le meilleur choix reste souvent de confier son pouvoir à une personne connaissant le dossier et capable d’en comprendre les enjeux.
Il faut aussi se placer du côté de la personne qui reçoit la procuration.
Accepter un pouvoir peut sembler être un simple service entre voisins. Mais le mandataire doit se demander s’il dispose des informations et des compétences nécessaires pour remplir correctement sa mission.
S’il ne comprend pas les résolutions ou s’il ne souhaite pas assumer la responsabilité d’un vote important, il peut refuser la procuration.
Il peut également demander au copropriétaire de lui remettre des instructions précises et les documents utiles.
Mieux vaut refuser un pouvoir que l’accepter sans savoir comment voter.
L’affaire rappelle enfin qu’une erreur commise lors du vote peut être difficile à réparer.
Lorsqu’un copropriétaire dispose de la qualité nécessaire pour contester une résolution, il doit saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
L’article indique que le couple a adressé plusieurs courriers pour manifester son désaccord, mais n’a pas engagé d’action judiciaire dans ce délai.
Or, écrire au syndic ou au conseil syndical ne remplace pas une assignation devant le tribunal et n’interrompt pas le délai de contestation.
Passé ce délai, la décision devient en principe définitive, même lorsqu’elle paraît sévère ou pourrait être affectée d’une irrégularité.
1. Une procuration n’est pas une simple formalité.
Le mandataire vote au nom du copropriétaire absent et peut l’engager sur des décisions importantes.
2. La confiance personnelle ne suffit pas.
La personne choisie doit comprendre l’ordre du jour et mesurer les conséquences de ses votes.
3. Il faut donner des instructions écrites.
Pour chaque résolution sensible, le copropriétaire doit préciser s’il souhaite voter pour ou contre.
4. Une abstention n’est pas un vote contre.
Elle ne manifeste pas juridiquement une opposition à la résolution.
5. Le mandataire peut refuser sa mission.
Lorsqu’il ne comprend pas les enjeux ou ne dispose pas d’instructions suffisantes, il ne doit pas hésiter à décliner le pouvoir.
6. Le procès-verbal doit être vérifié immédiatement.
En cas de décision contestable, le délai pour agir en justice est en principe de deux mois à compter de sa notification.
Dans la plupart des copropriétés, les conséquences d’une procuration mal préparée sont moins spectaculaires que la possible démolition d’une terrasse.
L’erreur peut néanmoins entraîner l’adoption de travaux coûteux, l’élection d’un syndic, la modification d’un équipement collectif, l’autorisation de travaux privatifs ou le rejet d’une résolution importante.
Donner son pouvoir à un voisin pour « ne pas perdre sa voix » est une bonne intention. Encore faut-il que cette voix soit utilisée conformément à la volonté du copropriétaire représenté.
Avant de signer une procuration, il faut donc choisir une personne disponible, digne de confiance, mais aussi suffisamment informée pour comprendre que chaque vote peut avoir des conséquences juridiques et financières bien réelles.
Sources :
– Nice-Matin, 27 juillet 2026, « Ils vont se retrouver avec un trou béant devant leur porte-fenêtre » : comment un couple de retraités a laissé voter la destruction de sa propre terrasse à Vallauris ;
– article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatif aux délégations de vote ;
– article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relatif à la contestation des décisions d’assemblée générale.
Ce n'est pas arrivé sur la Côte d'Azur, mais cela aurait pu. Dans un immeuble de Calais, un copropriétaire avait décidé de transformer son petit appartement loué sur Airbnb et Booking en véritable nid d’amour : lit « queen size », miroir au plafond, ciel étoilé, fauteuil tantra… et jacuzzi quatre places.
Pour les voyageurs, la promesse était séduisante. Pour les voisins, l’ambiance était moins idyllique : ronronnement du moteur derrière la cloison, clapotis nocturnes et odeur de chlore sur le palier.
Mais le problème le plus lourd n’était peut-être pas sonore. Rempli, le jacuzzi contenait environ 1 000 litres d’eau, soit une tonne, sans compter le poids de l’équipement et de ses occupants. Aucune étude technique n’avait été réalisée pour démontrer que le plancher, équipé d’un chauffage au sol, pouvait supporter cette charge.
Le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer. Par un jugement du 13 janvier 2026, le propriétaire a été condamné à cesser son activité de location touristique et à retirer le jacuzzi sous quinze jours, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard. Le tribunal a notamment retenu que l’ensemble des prestations proposées apparentait l’activité à une activité para-hôtelière de nature commerciale, alors que le règlement de copropriété interdisait l’exercice d’une activité commerciale sans autorisation.
Installer un jacuzzi dans un appartement n’est pas interdit en soi. Un copropriétaire use librement de ses parties privatives, mais à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
Avant toute installation de ce type, plusieurs vérifications s’imposent :
La responsabilité de l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage peut être engagée même sans faute. Cette règle concerne aussi bien le propriétaire que le locataire ou l’occupant du logement.
Un locataire peut aménager son logement, mais il ne peut pas transformer les locaux ou leurs équipements sans l’accord écrit du bailleur. Lorsque les transformations mettent en péril la sécurité du logement ou le fonctionnement des équipements, le propriétaire peut exiger leur suppression immédiate aux frais du locataire.
Enfin, le bailleur averti de nuisances causées par son locataire doit utiliser les moyens dont il dispose pour les faire cesser. Il ne peut pas se contenter de répondre que « cela ne le regarde pas ».
Partager un grand local commercial pour accueillir deux locataires peut sembler relativement simple : une cloison, deux entrées, deux baux et deux activités. Mais, pour la copropriété, le local peut continuer à ne former qu’un seul lot. Le propriétaire doit alors répartir lui-même les charges et la taxe foncière entre ses locataires. Et s’il souhaite un jour vendre séparément les deux commerces, une véritable division juridique devra être organisée.
Au départ, l’opération paraissait simple.
Le propriétaire disposait d’un local commercial suffisamment grand pour être partagé. Il l’a séparé en deux espaces de surfaces inégales, puis a conclu un bail avec chacun des commerçants.
Chaque locataire possède désormais son entrée, son activité et son loyer. Pourtant, le propriétaire continue à recevoir du syndic un seul appel de charges et de l’administration fiscale un seul avis de taxe foncière.
La raison est simple : la division matérielle du local n’a pas automatiquement créé deux lots de copropriété.
Tant qu’aucun acte modificatif de l’état descriptif de division n’a été établi et publié, la copropriété continue à connaître le lot d’origine. Une subdivision juridique suppose, au contraire, que chacune des nouvelles fractions reçoive un numéro de lot distinct.
Cette situation n’empêche pas nécessairement de louer séparément les deux parties du local. Il faut toutefois vérifier le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et la nature des travaux réalisés. Le copropriétaire conserve en principe la libre jouissance de ses parties privatives, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété peut également contenir une interdiction ou une restriction concernant la subdivision des lots.
À l’égard du syndicat des copropriétaires, la situation ne change pas : le propriétaire reste redevable des charges correspondant au lot initial.
Le syndic n’a pas à établir deux décomptes selon l’occupation intérieure du local. Il appelle les charges sur la base des tantièmes figurant dans le règlement de copropriété.
Le propriétaire peut ensuite récupérer auprès de ses locataires certaines charges, à condition que leur imputation soit autorisée et suffisamment précisée dans les baux commerciaux.
Depuis le régime issu de la loi dite « Pinel », applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, chaque bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances supportés respectivement par le bailleur et par le locataire.
Une formule très générale indiquant que le locataire supportera « toutes les charges » est donc à éviter. Le bail doit permettre de comprendre :
quelles dépenses sont récupérables ;
selon quelle clé elles sont réparties ;
quelles surfaces sont prises en compte ;
comment la régularisation annuelle sera effectuée.
Lorsqu’un ensemble immobilier comprend plusieurs locataires, le Code de commerce prévoit que le bail précise la répartition des charges et du coût des travaux entre eux.
Cette répartition doit être fonction de la surface exploitée par chacun.
Prenons l’exemple d’un local initial de 150 m² partagé ainsi :
premier commerce : 90 m² ;
second commerce : 60 m².
Une répartition purement proportionnelle aux surfaces conduirait à faire supporter :
60 % des charges au premier locataire ;
40 % au second locataire.
Cette méthode est généralement la plus simple et la plus lisible.
Elle doit néanmoins reposer sur des surfaces déterminées de façon sérieuse. Il convient notamment de préciser si le calcul prend en compte les réserves, les sanitaires, les locaux techniques ou les éventuelles parties utilisées en commun.
Oui. La loi permet une pondération conventionnelle de la répartition entre les locataires, à condition que cette pondération soit portée à leur connaissance.
Une correction peut, par exemple, être envisagée lorsque :
l’un des locaux possède une réserve importante, tandis que l’autre est presque entièrement consacré à la vente ;
un seul locataire utilise un équipement particulier ;
l’un dispose d’un accès indépendant ou d’une vitrine sensiblement plus importante ;
certaines dépenses profitent exclusivement à l’un des commerces ;
les deux locaux utilisent différemment des espaces ou équipements communs.
La pondération ne doit cependant pas servir à transférer arbitrairement une dépense d’un locataire vers l’autre.
Le Code de commerce interdit notamment de faire supporter à un locataire les charges, impôts, taxes ou travaux concernant un autre locataire ou un local vacant.
La méthode la plus prudente consiste donc à distinguer trois catégories de dépenses.
| Nature de la dépense | Méthode envisageable |
|---|---|
| Dépense propre à un local | Imputation directe au locataire concerné |
| Consommation mesurable | Répartition selon les compteurs ou relevés |
| Dépense commune aux deux commerces | Répartition selon les surfaces exploitées, éventuellement pondérées |
Les consommations d’eau ou d’électricité devraient, lorsque cela est techniquement possible, être individualisées par des compteurs ou sous-compteurs. Cela évite qu’un commerce peu consommateur finance indirectement l’activité plus intensive de son voisin.
Le fait qu’une dépense apparaisse dans le décompte du syndic ne signifie pas automatiquement qu’elle peut être refacturée aux locataires.
Le Code de commerce exclut notamment de l’imputation au locataire :
les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil ;
les honoraires liés à ces grosses réparations ;
certains travaux de vétusté ou de mise en conformité lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations ;
les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ;
les dépenses imputables à d’autres locataires ou à des locaux vacants.
Le bailleur doit donc examiner le relevé de copropriété ligne par ligne avant de procéder à la régularisation.
Il ne suffit pas d’appliquer automatiquement 60 % et 40 % à l’intégralité de l’appel de charges adressé par le syndic. Il faut d’abord déterminer quelles sommes peuvent légalement et contractuellement être récupérées.
La taxe foncière peut être mise à la charge d’un locataire commercial lorsque le bail le prévoit.
Le Code de commerce autorise en effet l’imputation au locataire de la taxe foncière et de ses taxes additionnelles, alors que la plupart des autres impôts dont le propriétaire est légalement redevable ne peuvent pas lui être transférés.
Lorsque le propriétaire reçoit une seule taxe foncière pour le local d’origine, il peut donc la répartir entre ses deux locataires selon la clé prévue dans les baux.
Dans notre exemple de 150 m², une répartition de 60 % et 40 % peut être retenue si elle correspond aux surfaces exploitées.
Le calcul doit toutefois respecter deux conditions essentielles :
chaque bail doit prévoir expressément que la taxe foncière est supportée par le locataire ;
le montant réclamé doit correspondre strictement au local occupé et, le cas échéant, à sa quote-part des espaces communs nécessaires à son exploitation.
La taxe correspondant à un local vacant ou à une partie occupée par l’autre commerçant ne peut pas être reportée sur un seul locataire.
Pas nécessairement.
Une même clé générale peut être prévue pour les dépenses réellement communes, mais certaines charges peuvent nécessiter une répartition particulière.
Ainsi :
la taxe foncière peut être répartie selon les surfaces exploitées ;
l’eau peut être facturée selon les relevés de sous-compteurs ;
une intervention concernant uniquement la vitrine d’un commerce peut être imputée au seul locataire concerné, si elle est récupérable ;
une dépense concernant une partie commune aux deux commerces peut être répartie selon la clé générale.
L’objectif n’est pas de multiplier inutilement les calculs, mais d’éviter qu’une clé unique produise un résultat manifestement injustifié.
La règle choisie doit rester objective, explicable et vérifiable.
Il faut relire attentivement chacun des deux baux.
Trois situations peuvent se présenter :
Le bailleur applique la clé contractuelle, sous réserve qu’elle respecte les règles impératives du Code de commerce.
Il est préférable de formaliser la clé de répartition par un avenant accepté par chaque locataire.
Le bailleur ne doit pas créer après coup une méthode entièrement nouvelle sans vérifier les stipulations contractuelles. Un avenant permettra de fixer clairement les surfaces retenues, les dépenses concernées et la méthode de régularisation.
Le bailleur doit également adresser un état récapitulatif annuel. Dans un immeuble en copropriété, cette régularisation doit être communiquée dans les trois mois suivant la reddition annuelle des charges de copropriété. Le locataire peut demander les documents justifiant les sommes qui lui sont imputées.
C’est ici que la distinction entre division matérielle et division juridique devient décisive.
Une cloison, deux portes et deux baux ne suffisent pas à permettre deux ventes séparées.
Pour vendre indépendamment chaque commerce, il faut créer deux véritables lots de copropriété. Toute modification des lots doit être constatée par un acte modificatif de l’état descriptif de division. En cas de subdivision, chacune des nouvelles fractions reçoit un nouveau numéro et devient un lot distinct.
L’opération suppose généralement l’intervention coordonnée d’un géomètre-expert et d’un notaire.
Avant d’engager les frais, il faut vérifier si le règlement de copropriété :
autorise librement la division des lots ;
exige une autorisation de l’assemblée générale ;
limite le nombre ou la nature des locaux commerciaux ;
impose des conditions particulières concernant les accès, les nuisances ou les activités exercées ;
contient une clause justifiée par la destination de l’immeuble limitant les subdivisions.
La jurisprudence admet qu’un copropriétaire puisse subdiviser son lot sans autorisation particulière lorsque le règlement ne l’interdit pas, que la destination de l’immeuble est respectée et que les droits des autres copropriétaires ne sont pas atteints. Elle reconnaît cependant qu’une clause du règlement peut restreindre cette faculté dans certaines circonstances.
Le géomètre-expert pourra établir :
le plan du lot avant division ;
le plan des deux futurs lots ;
leur désignation précise ;
leurs superficies ;
la répartition des quotes-parts de parties communes ;
la répartition des différentes catégories de charges.
Le total des quotes-parts attribuées aux deux nouveaux lots a normalement vocation à reprendre les quotes-parts attachées au lot initial.
Supposons que le lot d’origine possède 120/1 000èmes des parties communes. Les deux nouveaux lots pourront, par exemple, recevoir 75/1 000èmes et 45/1 000èmes.
Mais la répartition ne doit pas nécessairement reproduire exactement le rapport entre les surfaces.
La loi prévoit que les quotes-parts de parties communes sont déterminées d’après la valeur relative des parties privatives, appréciée notamment selon leur consistance, leur superficie et leur situation, sans tenir compte de leur utilisation.
La présence d’une grande vitrine, d’un meilleur emplacement, d’une réserve, d’une hauteur sous plafond différente ou d’un accès plus favorable peut donc influer sur le calcul.
De même, certaines charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité que les services collectifs ou équipements communs présentent objectivement pour chaque lot.
La clé utilisée entre les deux locataires ne sera donc pas nécessairement identique à la future répartition des tantièmes entre les deux lots.
En cas de vente séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions doit, lorsqu’elle n’est pas déjà fixée par le règlement de copropriété, être approuvée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24.
Il s’agit de la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Le projet de modification de l’état descriptif de division et de l’état de répartition des charges doit être communiqué avec la convocation lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur ces documents.
Il est recommandé de prévoir des résolutions distinctes concernant :
la subdivision du lot d’origine ;
la création et la désignation des deux nouveaux lots ;
la répartition des quotes-parts de parties communes ;
la répartition des différentes catégories de charges ;
l’autorisation donnée au syndic d’intervenir à l’acte modificatif ;
la prise en charge des frais par le copropriétaire demandeur.
La division intérieure peut avoir entraîné des travaux touchant :
un mur porteur ;
une canalisation commune ;
une gaine technique ;
une porte donnant sur une partie commune ;
la devanture ou la façade ;
un conduit d’extraction ;
l’aspect extérieur de l’immeuble.
Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25.
La modification de l’état descriptif de division ne régularise donc pas, à elle seule, d’éventuels travaux exécutés sans autorisation.
Selon la nature des activités et des aménagements, des formalités d’urbanisme ou des règles relatives aux établissements recevant du public peuvent également devoir être vérifiées.
Le notaire établira l’acte modificatif permettant notamment :
de supprimer le lot initial ;
de créer les deux nouveaux lots ;
d’attribuer les nouveaux numéros ;
de reprendre les plans et descriptions établis par le géomètre ;
de constater les nouvelles quotes-parts de parties communes ;
de publier l’opération au service de la publicité foncière.
L’acte modificatif peut être établi par les seuls propriétaires des fractions concernées, sous réserve du respect des décisions relevant de l’assemblée générale et des règles du règlement de copropriété.
Ce n’est qu’après cette régularisation qu’une vente séparée pourra être organisée dans de bonnes conditions.
Pas nécessairement.
Lorsque la revente séparée est sérieusement envisagée, il peut être utile d’anticiper la division juridique. Cela permet de vérifier suffisamment tôt :
la conformité des accès ;
l’indépendance des réseaux et compteurs ;
les contraintes du règlement de copropriété ;
la méthode de calcul des tantièmes ;
la nécessité d’un vote en assemblée générale ;
les éventuelles autorisations administratives.
Une division préparée dans l’urgence, au moment où un acquéreur se présente, risque de retarder ou de compromettre la vente.
En revanche, si le propriétaire souhaite conserver durablement les deux commerces et les vendre ensemble, il peut être plus simple de maintenir le lot unique, tout en sécurisant soigneusement la répartition contractuelle entre les locataires.
1. Deux locaux loués ne signifient pas nécessairement deux lots de copropriété.
Une séparation intérieure peut laisser subsister un seul lot juridique.
2. Le propriétaire reste l’interlocuteur du syndic.
Il reçoit les appels de charges correspondant au lot initial et organise ensuite leur récupération auprès des locataires.
3. La répartition entre locataires doit être prévue dans les baux.
Le bail doit préciser les charges, impôts et taxes récupérables ainsi que leur mode de répartition.
4. La surface exploitée constitue la clé de départ.
Une pondération est possible lorsqu’elle est objective, justifiée et portée à la connaissance des locataires.
5. La taxe foncière peut être récupérée si le bail le prévoit.
Chaque locataire ne doit supporter que la part correspondant à son local et aux espaces communs nécessaires à son exploitation.
6. Toutes les charges du syndic ne sont pas récupérables.
Les grosses réparations, certains travaux de vétusté et les dépenses concernant d’autres locaux restent notamment à la charge du bailleur.
7. Une vente séparée exige une véritable subdivision juridique.
Elle suppose un acte modificatif, de nouveaux numéros de lots, une répartition des tantièmes, l’intervention de l’assemblée générale lorsque cela est nécessaire et une publication au service de la publicité foncière.
Code de commerce, article L. 145-40-2 : inventaire des charges, répartition entre locataires et prise en compte de la surface exploitée.
Code de commerce, article R. 145-35 : dépenses non imputables, taxe foncière, locaux vacants et pondération conventionnelle.
Code de commerce, article R. 145-36 : régularisation annuelle et communication des justificatifs.
Loi du 10 juillet 1965, article 5 : détermination des quotes-parts selon la consistance, la superficie et la situation des lots.
Loi du 10 juillet 1965, article 9 : libre jouissance des parties privatives sous réserve de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires.
Loi du 10 juillet 1965, article 11 : approbation de la répartition des charges entre les fractions destinées à être vendues séparément.
Loi du 10 juillet 1965, articles 24 et 25 : majorités applicables et autorisation des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur.
Décret du 17 mars 1967, article 11 : documents à joindre à la convocation lorsque l’assemblée doit modifier l’état descriptif ou la répartition des charges.
Décret du 14 octobre 1955, articles 71-1 à 71-10 : identification des lots, numérotation, acte modificatif et publicité foncière.
Cet article présente les règles générales applicables. La solution doit être adaptée au règlement de copropriété, aux travaux effectivement réalisés et aux stipulations de chacun des baux commerciaux.
]]>Chaque rentrée universitaire apporte son lot de dossiers locatifs délicats. Le cas est très fréquent : un étudiant cherche un studio ou un petit appartement, mais il n’a pas encore de revenus personnels. Ses parents, eux, sont solvables et proposent de payer le loyer.
Le bailleur peut alors être tenté de raisonner ainsi : « Puisque les parents payent, mettons directement le bail à leur nom. » L’idée paraît rassurante. Pourtant, ce n’est pas toujours la meilleure solution. Elle peut même créer des difficultés administratives, notamment pour l’aide au logement de l’étudiant.
La bonne formule consiste généralement à distinguer clairement les rôles : l’étudiant est le locataire, les parents sont les garants.
Dans la majorité des cas, il est préférable de prévoir :
un bail au nom de l’étudiant, puisqu’il est l’occupant réel du logement ;
un acte de caution solidaire signé par le ou les parents ;
des quittances établies au nom de l’étudiant, même si les parents règlent concrètement le loyer ;
une vérification sérieuse du dossier des cautions : identité, domicile, revenus, avis d’imposition, situation professionnelle ;
une assurance habitation au nom de l’occupant ;
pour un logement meublé, éventuellement un bail étudiant de 9 mois, lorsque la situation s’y prête.
Ce montage protège le bailleur tout en préservant les droits de l’étudiant, notamment pour une demande d’aide au logement auprès de la CAF.
Oui. Rien n’interdit à un étudiant sans revenus personnels d’être titulaire d’un bail d’habitation.
Le bailleur n’est pas obligé d’accepter n’importe quel dossier, bien sûr. Il peut demander des garanties sérieuses dans les limites prévues par les textes. Mais l’absence de salaire du candidat locataire ne rend pas le bail impossible.
Il faut simplement sécuriser le dossier autrement : caution parentale, garantie Visale lorsque les conditions sont réunies, dépôt de garantie, assurance habitation, vérification des pièces justificatives autorisées.
Le point central est le suivant : celui qui habite le logement doit, en principe, être celui qui figure comme locataire au contrat. Si l’étudiant occupe réellement le logement comme résidence principale, le bail doit normalement refléter cette réalité.
Mettre le bail au nom de la mère ou du père peut sembler plus sécurisant pour le bailleur. En pratique, cela peut brouiller la situation.
Si les parents n’habitent pas le logement, mais que le bail est exclusivement à leur nom, plusieurs questions peuvent apparaître :
qui est le véritable locataire ?
au nom de qui doivent être établies les quittances ?
l’étudiant pourra-t-il demander l’aide au logement ?
le logement est-il la résidence principale de l’étudiant ou une résidence secondaire du parent titulaire du bail ?
qui donnera congé ?
qui sera responsable en cas de dégradations ou d’impayés ?
Ce montage n’est pas forcément nul en lui-même si le bailleur sait expressément que le logement est destiné à l’enfant étudiant. Mais il est souvent moins clair que la solution classique : étudiant locataire, parents cautions.
La clarté du montage est essentielle. En cas de difficulté, le bailleur a intérêt à pouvoir identifier sans discussion le locataire, l’occupant, le payeur éventuel et la caution.
Le bailleur a un intérêt légitime à sécuriser le paiement du loyer. L’étudiant a, de son côté, intérêt à disposer d’un bail cohérent avec sa situation réelle. Ces intérêts ne sont pas antagonistes.
La solution la plus équilibrée est généralement la suivante :
le bail est signé par l’étudiant ;
les parents signent un acte de caution solidaire ;
le loyer peut être payé matériellement par les parents, par virement par exemple ;
les quittances restent établies au nom de l’étudiant locataire.
Ainsi, chacun est à sa place.
L’étudiant est le locataire, car il occupe le logement. Les parents garantissent le paiement, mais ne deviennent pas artificiellement locataires d’un logement qu’ils n’occupent pas.
En pratique, le bailleur demande presque toujours une caution solidaire.
La caution solidaire permet au bailleur de réclamer les sommes dues directement à la caution, sans devoir d’abord poursuivre longuement le locataire. Elle est donc plus protectrice pour le bailleur qu’une caution simple.
L’acte de caution doit être rédigé avec soin. Il doit notamment faire apparaître le montant du loyer, les conditions de révision, la durée de l’engagement et les mentions légales requises. Un exemplaire du bail doit être remis à la caution.
Lorsque les deux parents s’engagent, il est préférable que chacun signe son propre engagement de caution ou que l’acte soit rédigé de manière parfaitement claire pour les deux signataires. Il ne faut pas se contenter d’une formule vague ou d’une signature mal identifiée.
Le bailleur peut demander des justificatifs au candidat locataire et à sa caution, mais seulement dans les limites prévues par les textes.
Pour un étudiant, il est logique de demander notamment :
une pièce d’identité ;
un justificatif de domicile ;
un certificat de scolarité ou une carte d’étudiant ;
les éléments relatifs à la situation financière du locataire, s’il en dispose.
Pour les parents cautions, le bailleur peut vérifier plus concrètement la solvabilité :
pièce d’identité ;
justificatif de domicile ;
justificatifs professionnels ;
justificatifs de ressources ;
avis d’imposition.
Il faut rester prudent : certains documents ne peuvent pas être exigés. Le bailleur ne doit pas demander n’importe quelle pièce sous prétexte de se sécuriser.
Tout dépend du logement et de la situation.
Pour un logement loué vide à usage de résidence principale, le bail est en principe conclu pour une durée de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique.
Cette formule convient lorsque l’étudiant souhaite s’installer durablement ou lorsque le logement n’est pas meublé.
Pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, le bail est en principe conclu pour une durée d’un an, renouvelable.
C’est une formule fréquente pour les étudiants, surtout lorsque le logement est déjà équipé.
Lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, il est possible de prévoir un bail de 9 mois. Ce bail n’est pas reconduit automatiquement.
C’est une solution intéressante pour un logement destiné à suivre l’année universitaire. Elle évite au bailleur de se retrouver automatiquement engagé pour une nouvelle période si le logement doit être reloué à la rentrée suivante.
En revanche, ce bail suppose bien que la location soit consentie à un étudiant. D’où l’intérêt de mettre le bail au nom de l’étudiant lui-même, et non artificiellement au nom d’un parent.
Le bail mobilité peut également être envisagé dans certains cas particuliers, notamment pour une formation, un stage, un apprentissage ou des études supérieures. Il est réservé aux logements meublés et sa durée est comprise entre 1 et 10 mois.
Il ne faut toutefois pas le choisir automatiquement. Il répond à un régime spécifique, notamment sans dépôt de garantie. Il convient donc de vérifier qu’il correspond réellement à la situation recherchée.
C’est souvent le point oublié au moment de signer.
Pour demander une aide au logement, l’étudiant doit pouvoir présenter un dossier cohérent. En pratique, le bail et les quittances doivent être à son nom, sauf situation particulière comme celle du mineur non émancipé représenté par son représentant légal.
Si le bail est uniquement au nom de la mère ou du père, l’étudiant risque de rencontrer une difficulté pour obtenir l’aide au logement. Le bailleur aura peut-être cru se protéger, mais il aura fragilisé le dossier administratif de l’occupant.
Or, dans beaucoup de locations étudiantes, l’aide au logement fait partie de l’équilibre financier du dossier. Le bailleur a donc aussi intérêt à ce que le montage soit compatible avec la demande CAF.
Autrement dit : la CAF n’est pas seulement le problème du locataire. Un dossier CAF bloqué peut devenir, indirectement, un problème pour le bailleur si le paiement du loyer en dépend.
Si l’étudiant occupe effectivement le logement comme résidence principale, le bail doit autant que possible traduire cette réalité.
En revanche, si le bail est établi au seul nom d’un parent qui possède déjà sa propre résidence principale ailleurs, une confusion peut naître. L’administration fiscale pourrait s’interroger sur la qualification du logement : logement de l’étudiant ou résidence secondaire du parent titulaire du bail ?
Là encore, le montage le plus clair est le plus prudent : bail au nom de l’étudiant occupant, parents cautions.
Le bailleur doit également être attentif aux déclarations d’occupation des biens immobiliers : les occupants réellement connus doivent être déclarés, qu’ils soient titulaires du bail ou occupants à un autre titre.
Il faut être vigilant.
La caution parentale est très fréquente pour les étudiants. La garantie Visale peut aussi être utile, notamment pour certains jeunes et étudiants. Elle présente l’intérêt d’être gratuite et de sécuriser le bailleur dans les limites du dispositif.
Mais les garanties ne se cumulent pas toujours. Par exemple, Visale ne doit pas être mélangée avec d’autres garanties pour le même risque. De même, lorsqu’un bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, la loi encadre la possibilité de demander en plus une caution, avec une exception importante pour les étudiants et apprentis.
Avant de signer, le bailleur doit donc choisir le dispositif adapté : caution parentale, Visale ou assurance loyers impayés, en vérifiant les conditions propres à chaque solution.
Avant la signature ou la remise des clés, le bailleur doit vérifier plusieurs points.
D’abord, le bail doit identifier correctement le locataire. Si l’étudiant est l’occupant, il doit en principe être titulaire du bail.
Ensuite, l’acte de caution doit être signé avant ou au plus tard lors de la signature du bail. Il ne faut pas remettre les clés en se disant que les parents signeront « plus tard ».
Il faut également demander l’attestation d’assurance habitation. Le paiement du premier loyer et du dépôt de garantie doit être organisé clairement. En meublé, l’état des lieux et l’inventaire du mobilier doivent être faits avec sérieux.
Enfin, si les parents règlent le loyer, il est possible de l’indiquer de manière simple, sans leur donner la qualité de locataires. Par exemple : le loyer pourra être acquitté par un tiers pour le compte du locataire, sans que ce paiement modifie l’identité du locataire ni les obligations prévues au bail.
Louer à un étudiant sans revenus n’est pas nécessairement risqué, à condition de ne pas improviser le montage.
Le bail au nom des parents peut donner une impression de sécurité, mais il crée souvent une situation moins claire. Dans la plupart des cas, la formule la plus solide est la suivante : l’étudiant signe le bail, les parents signent une caution solidaire, les quittances sont établies au nom de l’étudiant, et le dossier CAF reste cohérent.
Le bailleur est protégé, l’étudiant peut faire ses démarches normalement, et chacun occupe la bonne place juridique.
La Chambre accompagne les propriétaires dans la rédaction et la vérification de leurs baux d’habitation, notamment pour les locations étudiantes, les actes de caution, les garanties de paiement.
Un étudiant sans revenus peut signer un bail.
L’absence de salaire n’empêche pas d’être locataire. Le bailleur doit simplement sécuriser le dossier avec des garanties adaptées.
Le bail doit généralement être au nom de l’étudiant.
Si c’est lui qui occupe réellement le logement, il est préférable qu’il soit le locataire officiel, même si ses parents payent le loyer.
Les parents doivent plutôt être cautions que locataires.
La formule la plus claire est souvent : étudiant titulaire du bail, parents cautions solidaires. Chacun reste ainsi à sa bonne place juridique.
La CAF doit être anticipée dès la signature.
Pour demander une aide au logement, l’étudiant doit en principe disposer d’un bail et de quittances à son nom. Un bail établi au seul nom des parents peut compliquer le dossier.
Le bail au nom des parents peut créer une fausse sécurité.
Il peut poser des questions sur la résidence principale, l’assurance, les quittances, la taxe d’habitation ou encore le congé en fin de location.
L’acte de caution doit être rédigé avec soin.
Le bailleur doit vérifier les ressources des parents cautions et faire signer un engagement clair, complet et conforme aux règles applicables.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 : définition de la résidence principale, notamment le logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-7 : possibilité de réduire à 9 mois la durée du bail meublé lorsque la location est consentie à un étudiant, sans reconduction tacite.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1 : régime du cautionnement, mentions obligatoires, remise d’un exemplaire du bail à la caution, et règle relative au cumul caution/assurance avec exception pour les étudiants et apprentis.
Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution.
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : contrats types de location pour les logements nus et meublés à usage de résidence principale.
CAF : pour l’aide au logement étudiant, le bail et la quittance doivent être au nom de l’étudiant demandeur, sauf cas du mineur non émancipé représenté légalement.
Impots.gouv.fr : taxe d’habitation supprimée pour les résidences principales depuis 2023, mais maintenue pour les résidences secondaires ; les occupants connus doivent être déclarés dans le service « Biens immobiliers ».
Visale / Action Logement : garantie gratuite pouvant concerner les étudiants et les jeunes de 30 ans ou moins, sous conditions et dans les limites du dispositif.
Un copropriétaire a récemment été condamné à restituer à sa copropriété plus de 30 000 euros de loyers provenant de l’installation d’antennes sur un toit-terrasse. Cette affaire rappelle une distinction fondamentale, mais souvent mal comprise : bénéficier seul d’un espace ne signifie pas nécessairement que l’on en est propriétaire.
L’affaire concernait un toit-terrasse sur lequel un opérateur de télécommunications avait installé des antennes.
Le copropriétaire qui pensait détenir ce toit percevait personnellement les loyers versés par l’opérateur. La situation pouvait, à première vue, paraître régulière : le toit-terrasse était désigné comme un lot dans les documents de la copropriété et son titulaire disposait d’un droit exclusif sur cet espace.
Une difficulté importante apparaissait toutefois à la lecture du règlement de copropriété : le toit-terrasse y était également qualifié de partie commune à jouissance privative.
Saisi par le syndicat des copropriétaires, le tribunal a considéré que le toit demeurait la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires. Il en a déduit que les loyers rémunérant l’occupation de cette partie commune devaient revenir à la copropriété.
Le copropriétaire a ainsi été condamné à restituer plus de 30 000 euros correspondant à plusieurs années de loyers.
Cette décision, rendue en première instance, est susceptible d’appel. Elle constitue néanmoins une excellente illustration des difficultés provoquées par certains règlements de copropriété anciens ou imprécis.
Une partie commune à jouissance privative est un espace qui appartient collectivement à l’ensemble des copropriétaires, mais dont l’usage est réservé à un seul lot.
Il peut notamment s’agir :
d’une terrasse accessible depuis un appartement ;
d’un jardin situé devant un logement ;
d’une cour intérieure ;
d’un emplacement de stationnement ;
d’une portion de toiture ;
ou, plus rarement, d’une cave ou d’un espace situé en façade.
Le titulaire du droit de jouissance est généralement le seul à pouvoir utiliser cet espace. Les autres copropriétaires ne peuvent donc pas s’y installer ou l’occuper librement.
Mais cette exclusivité d’usage ne transforme pas la partie commune en propriété privative.
L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 est très clair : les parties communes à jouissance privative appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance est seulement attaché au lot qui en bénéficie. Il ne peut pas constituer, à lui seul, la partie privative d’un lot de copropriété.
Autrement dit :
Le copropriétaire peut avoir l’usage exclusif d’un espace sans en être personnellement propriétaire.
La Cour de cassation avait déjà affirmé ce principe dans un arrêt du 6 juin 2007 : un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.
Les difficultés viennent souvent de la rédaction du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Certains documents anciens emploient simultanément plusieurs expressions contradictoires. Un espace peut être présenté comme un « lot », recevoir un numéro et des tantièmes, tout en étant qualifié ailleurs de partie commune à jouissance privative.
Or l’existence d’un numéro de lot ou de tantièmes ne suffit pas nécessairement à établir l’existence d’une propriété privative.
Un véritable lot de copropriété doit comporter :
une partie privative ;
une quote-part de parties communes.
Un simple droit de jouissance sur une partie commune ne peut donc pas, à lui seul, constituer la partie privative d’un lot.
Depuis la loi ELAN, l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit également que l’existence d’une partie commune à jouissance privative doit être expressément mentionnée dans le règlement de copropriété.
Pour connaître la situation réelle d’une terrasse, d’un jardin ou d’un parking, il faut donc confronter plusieurs documents :
le règlement de copropriété ;
l’état descriptif de division ;
les modificatifs éventuellement publiés ;
l’acte de vente ;
les plans annexés ;
et, le cas échéant, les décisions d’assemblée générale.
La seule description figurant dans une annonce immobilière ou dans un acte de vente ne permet pas toujours de résoudre les contradictions contenues dans les titres de la copropriété.
Le jugement récemment rapporté apporte une réponse particulièrement importante sur le plan financier.
Le tribunal a considéré que les loyers versés en contrepartie de l’occupation d’une partie commune devaient revenir au syndicat des copropriétaires, et non au copropriétaire bénéficiant d’un simple droit de jouissance privative.
La solution s’explique par la nature du bien exploité : si l’espace demeure la propriété indivise des copropriétaires, les revenus provenant de son occupation ont vocation à bénéficier à la collectivité des copropriétaires.
Le titulaire du droit de jouissance ne peut donc pas nécessairement :
conclure seul un contrat avec un opérateur ;
louer personnellement l’espace ;
percevoir les loyers ;
installer librement des équipements ;
ou céder l’espace comme s’il en était pleinement propriétaire.
Une convention portant sur l’occupation d’une partie commune doit, en principe, être examinée au niveau de la copropriété. Selon son contenu, sa durée et les droits accordés à l’occupant, une décision de l’assemblée générale peut être nécessaire.
Les sommes perçues doivent alors être comptabilisées dans les comptes du syndicat des copropriétaires.
Le titulaire d’un droit de jouissance privative peut utiliser l’espace dans les limites prévues par le règlement de copropriété, mais il ne dispose pas des mêmes pouvoirs qu’un propriétaire sur une partie privative.
Il ne peut notamment pas réaliser librement des travaux qui affectent :
l’étanchéité de la toiture ;
le gros œuvre ;
la façade ou l’aspect extérieur ;
la structure de l’immeuble ;
les canalisations communes ;
ou les droits des autres copropriétaires.
Lorsque des travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale est généralement requise.
La répartition des dépenses d’entretien et de réparation doit également être vérifiée. Le règlement de copropriété peut mettre certaines dépenses à la charge du titulaire du droit de jouissance. Cela ne signifie toutefois pas que celui-ci devient propriétaire de l’espace.
Il faut donc distinguer :
la propriété de la partie commune ;
son usage exclusif ;
son entretien courant ;
les grosses réparations ;
et les travaux relevant de la conservation de l’immeuble.
Ces questions ne reçoivent pas toujours la même réponse et doivent être examinées au regard du règlement de copropriété et de la nature exacte des travaux.
L’acquéreur d’un appartement présenté comme bénéficiant d’une terrasse, d’un jardin, d’une cour ou d’un parking doit demander quelle est la qualification juridique exacte de cet espace.
Trois situations doivent être distinguées :
Il appartient exclusivement au copropriétaire et fait partie de son lot, sous réserve du respect du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires.
Le copropriétaire en a l’usage exclusif, mais l’espace appartient collectivement à l’ensemble des copropriétaires.
Son utilisation exclusive peut alors être contestée, notamment si aucun droit n’est expressément prévu dans le règlement de copropriété.
Cette qualification peut avoir des conséquences importantes sur :
la valeur du bien ;
les possibilités d’aménagement ;
la location de l’espace ;
l’installation d’équipements ;
la répartition des dépenses ;
et les conditions d’une future revente.
Il est donc prudent de faire vérifier les documents de copropriété avant la signature de l’acte définitif, en particulier lorsque l’espace constitue un élément déterminant de l’achat.
Les copropriétés ont également intérêt à examiner les situations dans lesquelles un copropriétaire perçoit personnellement des revenus liés à un élément de l’immeuble.
Cette vérification peut notamment concerner :
des antennes de télécommunications ;
des panneaux publicitaires ;
un distributeur automatique ;
une installation technique ;
un emplacement de stationnement ;
une terrasse exploitée commercialement ;
ou une portion de façade.
Le syndic et le conseil syndical doivent rechercher :
la qualification de l’espace dans le règlement de copropriété ;
l’existence d’une décision d’assemblée générale ;
l’identité de la personne ayant signé la convention ;
l’identité du bénéficiaire des loyers ;
la durée du contrat ;
les obligations d’entretien, d’assurance et de remise en état.
En présence d’une situation irrégulière, la copropriété doit agir sans tarder. Une éventuelle demande de restitution des sommes perçues doit notamment être examinée au regard des règles de prescription.
Cette affaire illustre un principe simple, mais essentiel :
Avoir seul l’usage d’un espace ne signifie pas que l’on peut en disposer comme un propriétaire.
Lorsqu’une terrasse, un jardin, une cour, un parking ou une toiture est qualifié de partie commune à jouissance privative, son titulaire bénéficie d’un droit réel attaché à son lot, mais l’espace demeure la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.
Avant de louer, transformer, construire, céder ou exploiter un tel espace, il est indispensable de vérifier précisément le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale.
Une analyse préalable permet souvent d’éviter des travaux contestés, une vente fragilisée ou, comme dans l’affaire rapportée, la restitution de plusieurs années de loyers.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : articles 1er, 3, 6-3, 6-4, 8, 9 et 25.
Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juin 2007, n° 06-13.477.
Jugement d’un tribunal judiciaire du 27 mai 2026, rapporté par la presse et susceptible d’appel.
Cet article présente les principes généraux applicables. Chaque situation doit être examinée au regard du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, des actes publiés et des décisions d’assemblée générale.
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En droit de la copropriété, il est de principe que ne peuvent participer et voter à l'assemblée générale que les copropriétaires. Cela s'explique par le caractère privé de ces réunions. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 apporte une exception à cette règle en prévoyant que "tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat". Le gardien d'une copropriété, n'étant pas un membre du syndicat, pourrait dès lors se voir confier, par un copropriétaire, un pouvoir pour une assemblée générale.
Toutefois, l'article 22 précité ajoute que ne peuvent recevoir de délégation de pouvoir les "préposés" du syndic. Il est donc nécessaire de déterminer si les gardiens d'immeuble, en tant que salariés du syndicat des copropriétaires, mais embauchés et congédiés par le syndic (selon l'article 31 du décret du 17 mars 1967), entrent dans cette catégorie de "préposés" du syndic.
Une réponse ministérielle a déjà pu indiquer "qu'en l'absence de lien juridique de subordination, l'interdiction faite aux préposés du syndic de recevoir des mandats ne concerne pas les concierges ou gardiens d'immeuble" (Rép. min. n° 32353 : JOAN Q, 19 févr. 1996, p. 948). Cela confirmerait que les gardiens d'immeuble sont en mesure de représenter un copropriétaire à une assemblée générale, et donc de prendre part au vote de certaines résolutions.
Toutefois, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 26 mai 2021, a nuancé ce principe en indiquant qu'il est possible de considérer le gardien comme un préposé du syndic si est rapportée la preuve (difficilement) que même en dehors de tout contrat de travail, il se comporte comme tel à l'égard des tiers et des copropriétaires, qu'il travaille pour son compte, exécute ses ordres et accomplit des actes de gestion incombant au syndic (cour d'appel de Paris, 26 mai 2021, n° 18/03741). Si tel était le cas, le gardien ne saurait recevoir des pouvoirs pour une assemblée générale de copropriété.
En tout état de cause, pour prévenir toute difficulté (et toute contestation du procès-verbal d'assemblée générale), il est recommandé de ne pas confier de pouvoir au gardien d'immeuble, et plus particulièrement lorsque l'assemblée générale concernée doit évoquer une question relative à ses fonctions.
Cédric Chapelle
]]>Toutefois face au silence de ces articles sur le moment de délivrance du congé, nombreux sont les bailleurs qui estiment que celui-ci peut être délivré à tout moment pendant l'exécution du bail, faisant débuter le délai de préavis à sa date de délivrance. Or, en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et selon la jurisprudence, la règle est claire : le congé ne peut être délivré que pour la date d'échéance du bail (pour exemple d'une jurisprudence récente : cour d'appel de Douai, 15 décembre 2022).
Cette règle stricte impose donc aux bailleurs d'être particulièrement attentifs : le congé doit être délivré au locataire au moins 6 mois (logement nu) ou au moins 3 mois (logement meublé) avant l'échéance du bail. Tout congé tardif est considéré comme nul (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 juillet 1996). Bien entendu, cela n'empêche pas le bailleur de délivrer le congé de manière anticipée, mais il produira ses effets à la date à laquelle il aurait dû être donné (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 2005).
Cédric Chapelle
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Conformément à la loi de finances pour 2020 du 28 décembre 2019, les propriétaires de biens immobliers à usage d'habitation sont tenus, depuis le 1er janvier 2023, de déclarer ces derniers en ligne sur le site des impôts, dans leur espace personnel ou professionnel (onglet "Gérer mes biens immobiliers"). Les propriétaires n'ayant pas accès à ce service en ligne pourront se rendre dans leur centre des impôts ou le contacter par téléphone. Les propriétaires concernés (personnes physiques et morales - s'élevant à 34 millions selon les données communiquées par le gouvernement) auront jusqu'au 30 juin 2023 inclus pour effectuer cette déclaration.
Ils devront notamment indiquer s'ils occupent personnellement leur bien en tant que résidence principale ou secondaire, si le logement est occupé par un locataire, ou s'il est tout simplement inoccupé.
Cette déclaration a pour objet de permettre à l'administration fiscale de déterminer, en fonction des données renseignées par les propriétaires, si les logements restent soumis à la taxe d'habitation (ce sera le cas pour des résidences secondaires) ou si leurs propriétaires sont assujettis à la taxe sur les logements vacants (pour les logements nus et inoccupés).
L'absence de déclaration, une déclaration incomplète ou erronée pourra conduire au prononcé d'une amende forfaitaire de 150 euros par local.
Cédric Chapelle
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De nombreux bailleurs sont inquiets à l'approche de l'échéance du bail commercial qui les lie avec le preneur. Ils craignent qu'à l'issue des 9 ans du bail commercial (durée pouvant être plus longue dans certaines hypothèses), celui-ci cesse et que le preneur se trouve dans l'obligation de quitter les lieux. Si c'est le principe pour les baux dérogatoires (art. L. 145-5 du code de commerce) et les conventions d'occupation précaire (art. L. 145-5-1 du code de commerce), tel n'est pas le cas en matière de baux relevant du statut des baux commerciaux.
En effet, l'article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce offre une sécurité aux parties liées par un bail commercial, en prévoyant que "à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat". Il en résulte qu'au terme de la durée du bail commercial, si aucune partie n'en sollicite le renouvellement ou ne délivre un congé, le contrat se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée , ce qui donne la possibilité à chacune des parties d'y mettre fin à tout moment (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 décembre 2004, n° 03-19.226) selon les modalités légales relatives aux congés (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 juin 1999, n° 97-20.521), et même d'en solliciter le renouvellement (article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce).
La tacite prolongation du bail commercial implique bien évidemment que les parties continuent à respecter les obligations contenues dans le bail prolongé.
Cédric Chapelle.
]]>Créé par la loi Alur du 24 mars 2014, le fonds de travaux se définit comme une somme épargnée par les copropriétaires sur un compte dédié et alimenté par une cotisation annuelle, dans le but d'anticiper le financement de travaux dans l'immeuble. Il s'agit donc d'un fonds de "sécurité" permettant la mise à disposition quasi-immédiate de fonds lorsque des travaux s'avèreraient nécessaires. Il est à noter que le montant du fonds de travaux varie en fonction des situations.
Avant le 1er janvier 2023 :
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la cotisation annuelle versée par les copropriétaires pour alimenter ce fonds de travaux est "obligatoire", donnant un caractère impératif à ce dernier. Ce même article indique toutefois que "lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux". Ainsi, dans les copropriétés allant jusqu'à 9 lots, le fonds de travaux est facultatif, les copropriétaires pouvant décider de s'en dispenser. Une telle décision relève cependant de l'unanimité des copropriétaires. De même, si les copropriétaires prennent le soin de faire réaliser un diagnostic technique global de l'immeuble et que ce document ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Le montant du fonds de travaux ne saurait être inférieur à 5% du budget prévisionnel voté en assemblée générale.
Depuis le 1er janvier 2023 :
Le fonds de travaux est prévu à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ont l'obligation de constituer un fonds de travaux. Cette obligation s'étendra progressivement dans le temps : pour les syndicats de copropriétaires comprenant entre 51 et 200 lots à partir du 1er janvier 2024, et pour les syndicats de copropriétaires comprenant 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2025.
A noter que lorsque l'assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle pour le fonds de travaux ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
Cédric Chapelle
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