Peut-on récupérer la part non dépensée du fonds de travaux en cas de cession d'un lot ?

La Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite Loi Alur, a rendu obligatoire la constitution d'un fonds de travaux pour toutes les copropriétés, à l’exclusion de celles comportant moins de dix lots. La création de ce fonds impose la constitution de provisions chaque année en prévision des travaux de remise en état de l'immeuble. Le fonds de travaux sert ainsi à anticiper et financer les dépenses de travaux obligatoires ou décidés par l'assemblée générale des copropriétaires hors budget prévisionnel selon la liste fixée par le Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004¹.

Lorsqu’un copropriétaire paye ses charges chaque trimestre, il n’est donc pas sans ignorer qu’un pourcentage de ces charges appelées va constituer sa cotisation annuelle du fonds de travaux de sa copropriété (article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Pourtant, il arrive fréquemment qu’aucune somme n’ait été puisée dans ce fonds en l’absence de nécessité de réaliser des travaux de remise en état de l’immeuble.

Ainsi, lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre son bien, il est en droit de se demander s’il peut récupérer sa quote-part du fonds si les travaux n’ont pas été réalisés pour l’année en cours, mais cela est-il possible ?

L’article 14-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est clair :

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

Autrement dit, le copropriétaire vendeur ne récupère pas auprès du syndicat la somme qu'il a versée au titre de sa cotisation annuelle obligatoire constituant sa quote-part du fonds de travaux actuel de la copropriété.

Les sommes versées constituant le fonds de travaux ne font donc l’objet d’aucun remboursement en cas de vente d’un lot de la copropriété, car lorsqu’elles sont versées, elles appartiennent définitivement au syndicat des copropriétaires, affecté au lot objet de la transaction.

La solution envisageable pour le copropriétaire vendeur, afin de pouvoir récupérer sa quote-part du fonds de travaux, relève finalement de la négociation contractuelle. Ainsi, par l'intermédiaire du notaire, il pourra toujours insérer dans le contrat de vente une clause permettant le remboursement de sa quote-part du fonds de travaux par l'acquéreur du lot.

Maïlys Esteves

¹ L'article 32 du Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 liste les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, à savoir : les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; les travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ; les travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; et, de manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.