L’expulsion de squatters : les solutions légales

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous vous apercevez que celui-ci est occupé par des squatters (c’est-à-dire des personnes qui sont entrés dans les lieux par voie de fait et sont ainsi occupantes sans droit ni titre). Sachez qu’en fonction de la nature du bien concerné, la loi vous permet de leur faire quitter les lieux.

Si le bien constitue votre résidence principale

Dans l’hypothèse où le bien squatté est votre résidence principale, c’est-à-dire votre domicile, vous pouvez vous prévaloir de la procédure prévue à l’article 38 de la loi sur le droit au logement opposable du 5 mars 2007. Cette disposition prévoit une procédure d’expulsion dite « accélérée », c’est-à-dire sans recours préalable aux tribunaux.

Cet article indique qu’en cas de squat, le propriétaire du logement (qui aura au préalable porté plainte aux services de police et démontré qu’il est bien le propriétaire des lieux) peut s’adresser au préfet de son département, lequel mettra en demeure l'occupant sans droit ni titre de quitter les lieux. Cette mise en demeure préfectorale est notifiée aux occupants et publiée sous forme d'affichage en mairie et sur les lieux. Elle précise que les occupants ont 24 heures pour quitter les lieux. Si cette mise en demeure n'a pas été suivie d'effet dans le délai fixé, le préfet devra alors faire procéder à l'évacuation forcée du logement, et ceci sans bénéfice de la trêve hivernale (si jamais l’expulsion a lieu entre le 1er novembre et le 31 mars).

Si le bien ne constitue pas votre résidence principale

Dans l’hypothèse où le bien squatté n’est pas votre résidence principale, il vous faudra obtenir l’expulsion des occupants par une décision de justice. En effet, la procédure d’expulsion accélérée prévue par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 ne s’applique qu’aux résidences principales.

Dans ce cas de figure, il sera nécessaire d’obtenir une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire, lequel prononcera l’expulsion du ou des squatters (sur le fondement d’un trouble manifestement illicite, conformément à l’article 385 alinéa 1er du code de procédure civile). La procédure étant complexe, le recours à un avocat est strictement conseillé.

Le fait de passer par un juge peut décourager bon nombre de propriétaires dans la mesure où les délais d’expulsion peuvent paraître longs. Toutefois, il est essentiel de noter que depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la procédure d’expulsion des squatters a été améliorée. En effet, depuis cette loi, l’article L. 412-6 alinéa 3 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de la trêve hivernale lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile. Par ailleurs, avant cette loi, il était de principe que l’expulsion d’une personne de tout lieu ne pouvait avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier. Depuis l’entrée en vigueur de la loi, l’article L. 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution indique que ce délai de deux mois ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Cédric Chapelle